Guide thématique

• Les acteurs
• A.N.A.H.
  

  Organisme public, l’Agence nationale pour l’amélioration de... l’habitat...... (ANAH) a pour mission d’attribuer, sous certaines conditions, des subventions dans le but de financer des travaux d’amélioration de logements destinés à la location répondant à certaines caractéristiques.

  
  

  En principe, il existe une délégation par département située dans les locaux de la Direction départementale de l’équipement (DDE)

  
  

• Acquéreur
  
  Personne devenant propriétaire d’un bien ou d’un droit, à titre... onéreux ou gratuit, par tout mode d’acquisition : achat, échange, donation, succession, etc. plus
• Banque
  
  Etablissement de crédit autorisé à effectuer, à titre de profession habituelle, toutes les opérations de banque : réception de fonds du public et opérations de crédit. La banque offre, par ailleurs, de nombreux services à ses clients (gestion d’instruments financiers, coffres, etc.) et met à leur disposition différents moyens de paiement (carte bancaire, chèques, virements, etc.). Les banques jouent, en particulier, un rôle déterminant dans le financement des opérations de promotion immobilière, de lotissement et de marchand de biens. Parfois, elles interviennent en apportant, directement ou indirectement, des capitaux propres dans l’opération.
• Constructeurs
  
  Terme pris au sens large recouvrant l'ensemble des "intervenants à l'acte de construire" : architectes, techniciens, ingénieurs-conseils, bureaux d'études, promoteurs-constructeurs, entrepreneurs du bâtiment, fabricants et importateurs de "composants" ou matériaux préfabriqués, contrôleurs techniques... En fait, toute personne qui vend, après achèvement du bien immobilier, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur.
• Courtier immobilier
  

  Intermédiaire professionnel qui, contre rémunération, met en relation 2 personnes désirant contracter en matière immobilière.

   

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• Etablissement de crédit
  
  Personne morale qui effectue, à titre de profession habituelle, des opérations de banque : réception de fonds du public, opérations de crédit, mise à disposition de moyens de paiement (chèques, cartes bancaires, etc.) En matière de financement de l’immobilier, les établissements de crédit jouent un rôle primordial, tant auprès des professionnels (promoteurs immobiliers, lotisseurs, marchands de biens) que des acquéreurs ou propriétaires de biens immobiliers : terrains, logements, murs commerciaux ou industriels, locaux de bureaux, bâtiments agricoles, travaux de construction ou de rénovation, etc.
• F.G.A.S.
  
  Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété qui a pour mission de faire baisser le coût du crédit immobilier pour les ménages à revenus modestes. Ce fonds alimenté par l’Etat et les établissements de crédit qui y adhèrent. Le système de garantie mis en œuvre permet de réduire le coût de refinancement des établissements de crédit et, par là même, le taux d’intérêt appliqué aux emprunteurs concernés. Ces derniers soumis à des plafonds de ressources dépendent de critères, tels que : composition de la famille, zone géographique où se situe l’habitation, etc.
• Immeuble
  
  Bien qui, par nature, n’est pas susceptible d’être déplacé, tel que le sol et tout ce qui s’y incorpore comme les bâtiments. Certaines choses mobilières peuvent être ou devenir immeubles par destination, lorsqu’elles sont attachées durablement à l’immeuble, à l’initiative de son propriétaire. Les immeubles peuvent être individualisés par leur seule situation géographique du fait de leur fixité. Ils constituent, pour les prêteurs, une possibilité de garantie réelle (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, etc,…).
• Maison individuelle
  
  Immeuble à usage d’habitation ou mixte (professionnel et d’habitation) ne comportant pas plus de deux logements. Le bien immobilier peut-être récent ou ancien. Dans ce dernier contexte, en cas d’acquisition, la transaction peut s’effectuer à l’aide d’un crédit global, lequel couvre, si nécessaire, l’achat et les travaux éventuels. La maison individuelle peut être neuve, en cours de construction ou à construire. Dans ce dernier cas, la construction fait l’objet d’un contrat qui protège le futur propriétaire. En matière d’emprunts, au crédit acquéreur peuvent s’ajouter des prêts réglementés, aidés ou sociaux, selon la situation familiale et les ressources de l’emprunteur.
• Maître d'oeuvre
  
  Professionnel ou entreprise, désigné pour sa compétence par le maître d’ouvrage, chargé pour le compte de celui-ci de la réalisation d’une opération de construction et qui en surveille le bon déroulement depuis le démarrage des travaux jusqu’à la livraison et la bonne réception de l’immeuble. La fonction de maîtrise d’œuvre est notamment exercée par l’architecte ou le constructeur. Ce rôle consiste pour l’édification d’un bâtiment, à concevoir, coordonner, diriger, surveiller et contrôler les travaux. En matière de crédits immobiliers, le prêteur s’appuiera sur les attestations du maître d’œuvre pour effectuer, en fonction de l’état d’avancement des travaux, les décaissements nécessaires au titre du prêt consenti pour financer l’opération
• Maître d'ouvrage
  
  En matière immobilière, personne physique ou morale, privée ou publique, pour le compte de laquelle sont effectués des travaux de construction et qui en assure le financement après avoir choisi les différents intervenants chargés de leur exécution. En règle générale, c’est le promoteur immobilier ou le propriétaire d’un terrain qui assume ce rôle et supporte la responsabilité totale de l’opération de construction. C’est dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage que l’entrepreneur va intervenir.
• Marchand de biens
  
  Personne physique ou morale qui fait profession d’acheter des biens immobiliers pour les revendre ; ces opérations présentant un caractère habituel et procédant d’une intention spéculative.
• Notaire
  
  Officier public et ministériel, titulaire d’une charge, intervenant pour l’établissement de certains actes civils ou contrats ainsi que pour leur authentification (vente d’immeuble, contrat de mariage, etc.), et ayant un rôle de conseil auprès des particuliers. Dans les transactions immobilières, l’intervention du notaire est obligatoire pour rédiger l’acte de vente. Il réunit toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d’urbanisme, extrait de cadastre, etc.), vérifie les informations juridiques et administratives, se renseigne et avertit l’acquéreur sur les charges et servitudes éventuelles, prend contact avec l’établissement de crédit pour la mise en place du crédit accordé, etc. En fait, il contrôle la validité de la vente et la conformité de l’emprunt.
• Société civile immobilère de placement immobilier
  
  Société d’investissement collectif dont l’objet est l’acquisition et l’exploitation d’un patrimoine immobilier locatif, grâce à l’émission de parts dans le public. L’émission de parts de SCPI dans le public est soumise à l’agrément préalable de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
• Société Civile Immobilière
  
  Groupement de personnes qui à vocation à être propriétaire de biens immobiliers. C’est une société non commerciale mais qui doit être immatriculée au registre du commerce. Chaque associé est responsable des dettes de la société en proportion des parts qu’il possède.

• La réglementation
• Achat en indivision
  
  Procédé qui permet à plusieurs personnes d’acquérir en commun,...... simultanément, la propriété d’un bien immobilier. Les acquéreurs peuvent signer une convention d’indivision qui précise la quote-part de chacun. L’indivision cesse : par décision des indivisaires, par demande en justice de l’un d’entre eux, par le partage ou par l’action d’un créancier. plu plus
• Achat-revente
  
  Double opération qui consiste, pour un acquéreur d’un bien immobilier,... à vouloir acheter avant d’avoir vendu son logement actuel. Dans ce cas, l’acquéreur peut financer l’opération d’achat-revente de deux façons : -          Soit par un prêt relais immobilier dont le montant est proportionnel à la valeur du bien mis à la vente, complété par un crédit à long terme pour parfaire le prix de la nouvelle acquisition -          Soit par un seul prêt immobilier à taux fixe modulable ou prêt immobilier à taux variable pour réaliser la double opération, en couvrant la totalité du besoin de financement mais dans la limite de la capacité d’achat immobilier plus
• Acompte
  
  Somme d’argent qui s’impute sur le prix total. Dans le cadre... d’une promesse ou d’un compromis de vente d’un immeuble éventuellement grâce à un prêt immobilier au meilleurs taux à Lyon ou dans toute la France, il peut être prévu le versement d’une somme d’argent (en général de 5% à 10%) à valoir sur le prix de vente. Sauf stipulation contraire, cette somme doit être restituée à l’acquéreur si la vente est résolue. Dans le cadre d’un marché de travaux, il peut être prévu le paiement d’avances ou d’acomptes. Ce sont des sommes qui sont versées dans l’attente de l’établissement des situations de travaux ou d’approvisionnement plus
• Acte authentique
  
  Acte authentique Document établi par un officier public, un notaire... par exemple, rédigé selon les formes requises exigées par la loi et dont on peut obtenir l’exécution forcée. Le notaire conserve l’original et peut en délivrer une copie exécutoire ou une expédition. plus
• Acte de vente
  
  En matière immobilière, contrat passé par-devant un notaire qui... constate le transfert de la propriété d’un bien moyennant le paiement de son prix, si nécessaire au moyen d’un prêt immobilier au meilleur taux à Lyon ou dans le reste de la France plus
• Acte sous sein privé
  
  Document établi par les parties elles-mêmes sans faire appel... à un officier public. plus
• Actif (Bilan)
  
  Eléments constitutifs inscrits dans la partie gauche d’un bilan... et qui représentent tout ce qu’une entreprise possède : biens corporels et incorporels. Il détaille l’emploi des ressources figurant au passif. plus
• Actif (patrimoine)
  
  Ensemble des biens, droits et créances possédés par une personne ; ces éléments constituant son patrimoine.
• Affectation hypothécaire
  
  Terme signifiant que l’immeuble affecté sert de garantie à un créancier qui peut récupérer sa dette prioritairement sur le prix de vente de ce même bien.
• Affichage du permis de construire
  
  Formalité à accomplir obligatoirement, dès l’obtention d’un permis de construire, par la pose sur le terrain d’un panneau indiquant les mentions utiles pour une information des tiers. Le panneau doit rester en place pendant toute la durée du chantier. L’affichage s’effectue également en mairie durant deux mois après délivrance du permis de construire. Cette mesure de publicité permet aux tiers d’intenter, si nécessaire, dans les délais requis, les recours qui préservent leurs droits.
• Aides au logement
  
  Prestations sociales et aides financières instituées par l’Etat, spécifiquement conçues pour faciliter l’accès au logement des particuliers, pour leur permettre de payer loyers ou charges d’emprunts immobiliers. Elles ont également vocation à promouvoir la qualité de l’habitat. Ces aides concernent aussi bien les propriétaires que les locataires. Leur but est d’adapter les dépenses afférentes au logement à la situation financière et familiale des occupants. Celles versées par la Caisse d’Allocations Familiales (l’allocation de logement et l’aide personnalisée au logement au logement) sont déterminées à partir de critères tels que : revenus du ménage, nombre de personnes à charge, montant du loyer ou du remboursement des prêts immobiliers, zone géographique, etc. Pour financer des travaux d’amélioration ou de rénovation dans un logement ancien, l’Anah délivre également un certain nombre d’aides.
• Allocation logement
  
  Aide versée par les caisses d’allocations familiales, sous conditions de ressources, aux ménages qui achètent un logement, à titre de résidence principale, à l’aide d’un prêt qui n’ouvre pas droit à l’APL. Elle a pour vocation de compenser partiellement les dépenses que la famille doit supporter pour se loger. Elle s’intitule « allocation de logement à caractère familial », quand elle concerne des personnes isolées ou de jeunes ménages ayant au moins une personne à charge. Dans les autres cas, elle s’appelle « allocation de logement à caractère social ». Les règles sont identiques et seule la dénomination diffère. Le montant de l’allocation de logement dépend : du niveau des ressources, de la situation familiale, du coût du remboursement ou du loyer, du nombre d’enfants à charge, etc. Contrairement à l’APL, l’allocation de logement est directement versée à l’emprunteur. Un remboursement minimal est toujours laissé à la charge de ce dernier.
• Appel de fonds
  
  Demandes successives faites par les promoteurs immobiliers auprès des acquéreurs afin que ces derniers effectuent des règlements au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ces appels de fonds réglementés participent à l’équilibre financier de l’opération de promotion immobilière en assurant des entrées de fonds nécessaires à la couverture des dépenses engagées pour la construction. Ces ressources complètent l’apport du promoteur et les concours bancaires mis à disposition.
• Bilan
  
  Document comptable de synthèse, établi sous forme d’un tableau en deux parties, destiné à donner périodiquement, à une date déterminée, la structure d’un patrimoine d’une entreprise. La partie gauche (actif) enregistre tout ce que l’entreprise possède, celle de droite (passif) tout ce qu’elle doit. Le total de l’actif devant être égal à celui du passif, pour obtenir cet équilibre, un ajustement est nécessaire. C’est le résultat dégagé à l’issue de la période considérée : bénéfice (inscrit au passif) ou perte (inscrite à l’actif).
• Cadastre
  
  C’est un ensemble de documents administratifs qui présente l’état de la propriété bâtie et non bâtie, sur la base d’une représentation cartographique et parcellaire du territoire de chaque commune. Il permet d’identifier les propriétés de la commune (plan, adresse, superficie, etc.) et peut être consulté gratuitement en mairie. Il existe trois catégories de documents : - La matrice cadastrale. Enumération des parcelles appartenant à chaque propriétaire ; - Les états de section. Sorte de répertoire qui facilite la consultation du plan cadastral - Le plan cadastral. Carte à grande échelle. Le cadastre représente des parcelles et non des propriétés, c’est-à-dire qu’une même propriété peut comprendre plusieurs parcelles cadastrales. La fiche de renseignements, délivrée par les services du cadastre, contient des éléments importants d’information, tous utiles au particulier ou au professionnel qui élabore un projet d’opération immobilière et principalement de construction. Le mot « cadastre » désigne également le service de l’administration fiscale chargé d’établir les documents cadastraux, de les tenir à jour et de les conserver.
• Capacité d'endettement
  
  Détermination du montant du prêt qu’un particulier peut solliciter, dans la limite d’un rapport charges/ressources maximum de 30%.
• Capital social
  
  Ensemble des apports, en numéraire ou en nature, mis à la disposition d’une société par les associés ou actionnaires, lors de sa création et durant son existence. La somme constituée par ces apports est inscrite au passif du bilan. Elle est représentée par des parts sociales ou des actions émises par la société. C’est une dette de cette dernière envers ses associés ou actionnaires. Pour le financement d’une opération de promotion immobilière, réalisée à travers une SCI, le capital de la société, compte tenu de son faible montant, est loin de satisfaire aux besoins de fonds propres indispensables. En fait, les apports du promoteur apparaissent dans un autre poste du passif : « comptes courants d’associés ».
• Caution
  
  Personne physique ou morale qui s’engage, par écrit, à payer un créancier à la place du débiteur principal si celui-ci n’acquitte pas sa dette à l’échéance. L’acte écrit s’appelle « caution ou cautionnement ». Dans un souci de protection des cautions personnes physiques, un formulaire très rigoureux est prévu par la loi.
• Certificat d'urbanisme
  
  Le certificat d’urbanisme est un document officiel délivré par une commune ou la DDE qui mentionne les possibilités d’utilisation d’un terrain. Il en existe deux types : le certificat d’urbanisme ordinaire dit de simple information qui précise les règles et les limites au droit de propriété ainsi que les taxes applicables et le certificat d’urbanisme détaillé ou pré-opérationnel qui précise également la faisabilité du dossier.
• Certificat de conformité
  
  Document délivré par la mairie ou DDE dans les trois mois qui suivent le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux, attestant de la conformité des travaux à leur achèvement par rapport au permis de construire et aux règles d’urbanisme. Ce document est remis à l’acquéreur du bien par le promoteur immobilier. Il doit être obtenu avant la livraison de l’immeuble. En cas de revente, cette pièce est à fournir au nouvel acquéreur.
• Cession
  
  Transmission d’un droit réel ou personnel, du cédant ou cessionnaire, à titre onéreux ou gratuit. Les types de cession sont nombreux : bail, parts de SCI ou de SCPI, fonds de commerce, etc. Si la transmission d’un bien immobilier est effectuée à titre gratuit, il s’agit d’une donation. Il existe des impératifs de cession gratuite de terrains qui peuvent apparaître dans la réalisation d’une opération de promotion immobilière. A titre d’exemple, l’administration est en mesure d’exiger des cessions gratuites de terrains pour la création ou l’élargissement de voies publiques, l’installation d’équipements indispensables, etc.
• Charges des copropriétaires
  
  Ensemble des frais nécessaires au fonctionnement d'une copropriété. Il existe deux types de charges : Charges générales : dépenses réparties au prorata des millièmes détenus par chaque copropriétaire Charges spéciales : dépenses réparties en fonction de l'usage de chaque propriétaire (ex : eau en fonction du nombre de personnes composant le ménage, ascenseur non répercuté pour les occupants du rez-de-chaussée…).
• Charges récupérables
  
  C'est la part des frais engagés que le bailleur peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et certaines taxes.
• Chiffre d'affaire
  
  Produit total des ventes réalisées à l’issue d’une opération de promotion immobilière : logements, garages, parkings, locaux commerciaux, etc. Pour le budget prévisionnel, c’est l’étude de marché qui indique les prix auxquels on peut prétendre vendre les différents locaux composant l’opération immobilière envisagée et par conséquent le chiffre d’affaires attendu. Le chiffre d’affaires prévisionnel subit les aléas du marché de l’immobilier, les difficultés éventuelles de chantier, etc… Un budget prévisionnel est établi pour l’étude de faisabilité d’une opération de promotion immobilière.
• Clause Pénale
  
  Pénalités prévues dans le contrat de prêt pour sanctionner tout manquement aux obligations de l’emprunteur.
• Coefficient d'occupation des sols
  
  Le coefficient du plan d’occupation des sols (COS) est le nombre de mètres carrés de surface hors d’œuvre nette pouvant être construits par mètres carrés de sol.
• Commission
  
  Rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes courants.
• Compromis de vente
  
  Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte. Si le paiement est réalisé, partiellement ou totalement, par l'utilisation d'un prêt, l'acte doit comporter une mention précisant que si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, le compromis est nul et non avenu. Cette condition est valable au moins un mois.
• Conditions suspensives
  
  Contenues dans un avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis de vente), celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la réalisation d'un événement. Le contrat ne sera exécuté que lorsque l'événement prévu se réalisera. Par exemple, le contrat de vente peut être soumis à l'obtention d'un prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.
• Contrat de reservation
  
  Lorsque le contrat de vente d'immeuble sur plans ne peut pas être signé immédiatement, ce qui est généralement le cas, il est précédé d'un contrat de réservation juridiquement appelé contrat préliminaire. Toute autre forme d'avant-contrat (compromis, promesse de vente) est interdite. Le contrat de réservation est un engagement de la part du vendeur de réserver un logement à l'acquéreur qui doit en contrepartie verser un dépôt de garantie. Il doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (pli d'huissier notamment). Si le contrat de réservation est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (agent immobilier, notaire, avocat...), l'avant-contrat peut être remis directement à l'acquéreur. Les deux procédés qui sont visés sont la remise contre émargement et la remise contre récépissé. La remise de l'acte doit être attestée selon des modalités fixées par décret (décret à paraître). A compter de sa réception ou de sa remise, le candidat acquéreur dispose d'un délai de 7 jours pour revenir éventuellement sur sa décision. Son dépôt de garantie doit alors lui être restitué sans retenue ni pénalité. Le délai de 7 jours commence à courir du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat de réservation. S'il souhaite se rétracter, l'acquéreur doit le faire avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
• Copropriété
  
  Immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun la propriété exclusive d’une partie privative et d’une quote-part dans la copropriété des parties communes.
• Copropriété
  
  Il y a copropriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles lorsque la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une cote part de parties communes. Le règlement de copropriété détermine la répartition de toutes les parties, tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
• Créancier
  
  Celui à qui l’on doit l’exécution d’une obligation. Plus spécifiquement, c’est celui à qui ont doit de l’argent.
• Date de valeur
  
  Date à partir de laquelle le montant résultant d’une opération passée sur un compte bancaire commence ou cesse de porter intérêt. Elle peut être différente de la date à laquelle l’opération entre en compte (dite date d’opération).
• Débiteur
  
  Celui qui doit l’exécution d’une obligation. Plus particulièrement, c’est celui qui doit de l’argent. Se dit également du solde d’un compte, quand le montant du débit est supérieur au montant du crédit.
• Déchéance du terme
  
  Pour un emprunteur, perte du droit de payer sa dette sur la durée convenue initialement et obligation de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues, soit en vertu de dispositions légales, soit en vertu de dispositions prévues dans le contrat de prêt. La cause la plus fréquente de déchéance du terme, provoquée par le prêteur, est le non-remboursement d’une ou plusieurs échéances du prêt.
• Déclaration d'achevement de travaux
  
  C’est un document établi et signé par le bénéficiaire d’un permis de construire qui doit être déposé en mairie et à la DDE, dans un délai de trente jours à dater de l’achèvement des travaux. Le récépissé de la déclaration fixe la date d’achèvement de l’immeuble, il est utile dans de nombreux domaines : urbanisme, fiscalité, crédit, etc. Cette déclaration permet d’ouvrir, au niveau de la DDE, la procédure de délivrance du certificat de conformité. Pour l’établissement de crédit, elle met fin à la garantie d’achèvement que ce dernier a pu délivrer au départ d’une opération de promotion immobilière.
• Declaration d'ouverture de chantier
  
  Formalité à accomplir auprès de la mairie dès le commencement des travaux. Pour démarrer les travaux, le bénéficiaire d’un permis de construire dispose d’un délai de deux ans maximum après l’obtention de celui-ci.
• Decouvert autorisé
  
  Concours bancaire, à court terme, destiné à compléter temporairement des moyens de financement et par lequel une banque autorise son client à rendre son compte débiteur, pour un certain montant et une période donnée (de quelques jours à plusieurs mois) à des conditions convenues lors de l’acceptation du découvert. D’une durée plus longue que celle des facilités de caisse, son caractère temporaire impose qu’il ne soit pas utilisé pour pallier une insuffisance structurelle de trésorerie. Le découvert est d’une grande souplesse car utilisé au fur et à mesure des besoins de trésorerie.
• Défiscalisation
  
  Dispositifs mis en place par l’Etat pour favoriser l’investissement immobilier, en accordant aux investisseurs des avantages fiscaux attractifs. La défiscalisation n’est intéressante que pour ceux qui payent un montant d’impôts assez significatif. De nombreuses lois, au fil des années, ont permis cette défiscalisation : loi Malraux, loi Pons, loi Périssol, loi Demessine, loi Besson, loi Robien, loi Borloo, etc.
• Dette
  
  Somme d’argent qu’une personne (le débiteur) doit à une autre (le créancier) et qu’elle s’oblige à lui payer, généralement selon des modalités convenues.
• Dossier de crédit
  
  Ensemble organisé des documents et informations fournis à l’établissement de crédit par le demandeur, pour permettre au prêteur d’analyser les risques présentés par l’opération immobilière et de décider de l’octroi ou du refus du crédit sollicité. A quelques variantes près, les établissements de crédit demandent les mêmes pièces pour la constitution d’un dossier de demande de prêt. Ces établissements, dans de nombreux cas, doivent conserver en permanence dans les dossiers des emprunteurs, les documents permettant de contrôler, à tout moment, le respect de la réglementation édictée lors de l’octroi du prêt (PAS, prêt à taux zéro, etc.)
• Droit de préemption
  
  Faculté conférée à une personne, de préférence à toute autre, d’acquérir un bien que son propriétaire décide de céder en se portant acquéreur de ce bien dans des conditions fixes.
• Engagement par signature
  
  Garantie donnée par un établissement de crédit pour le compte de son client afin d’éviter à ce dernier certains décaissements, lui faciliter l’étalement de paiements ou lui permettre d’obtenir certains crédits, ceci sous des formes diverses : cautionnement, aval, garantie à première demande, acceptation, etc. Cet acte ne se traduit pas par des sorties de fonds, mais par l’assurance que l’opération sera menée à bonne fin ; l’établissement de crédit se devant d’honorer son engagement en cas de défaillance du client débiteur. En matière de financement d’opérations de promotion immobilière, l’établissement de crédit est fréquemment amené à accorder divers engagements et cautions : garantie d’achèvement, caution dation terrain, caution dédit, caution paiement à terme, caution TVA, etc.
• Epargne
  
  Partie des revenus d’une personne qui n’est pas affectée à la consommation courante immédiate mais qui est mise en réserve en vue d’un emploi futur (financement d’un investissement, consommation ultérieure, etc.) ou pour thésauriser. Cette épargne est la principale composante de la constitution de l’apport personnel, nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier. L’épargne logement est une forme incitative d’investissement dans l’immobilier par les avantages qu’elle procure à ses souscripteurs : taux d’intérêt de la phase épargne, prime d’Etat, prêt à taux privilégié, etc. Enfin, la capacité d’épargne est un élément d’appréciation du risque d’un emprunteur, car elle est un age de sécurité pour le prêteur, dans la mesure où on peut lui substituer, pour des montants identiques, la capacité de remboursement d’un prêt à consentir à l’épargnant.
• F.I.C.P.
  
  Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers qui enregistre les incidents de paiement caractérisés, signalés par les établissements de crédit. Ce fichier, auquel seuls les établissements de crédit ont accès, est tenu par la Banque de France. Il est alimenté par les prêteurs qui doivent signaler les incidents de paiement chroniques émanant de particuliers ; le débiteur peut régulariser à tout moment, mais, tant qu’il n’a pas régularisé sa situation, il reste « fiché » et ce pendant cinq ans au plus.
• Financement du logement
  
  Action pour les établissements de crédit, ou autres prêteurs publics ou privés, de procurer les fonds nécessaires à la réalisation d’opérations immobilières en vue de construire, d’acquérir ou de rénover des immeubles à usage d’habitation. Le financement du logement est composé de crédits à l’habitat les plus divers, consentis aux différents acteurs qui interviennent sur le marché du logement (promoteurs immobiliers, lotisseurs, marchands de biens, accédants à la propriété, etc.) Il existe différents types d’interventions pour financer le logement, qui peuvent être regroupées comme suit : Prêts du secteur aidé : Prêts aidés et réglementés (prêt à taux zéro, prêt épargne logement, PLI, PLA, etc.) Prêts à caractère social (prêt logement 1%, prêt fonctionnaire, prêt CAF, etc.) Prêts du secteur libre : Prêts ne faisant appel à aucune aide de l’Etat. Prêts non réglementés, donc sans contraintes spécifiques.
• Frais d'agence
  
  Commission demandée par un agent immobilier, ou tout autre professionnel, lorsqu’une opération est conclue par son intermédiaire après avoir été mandaté pour la réaliser. Cette commission est calculée en pourcentage du montant de la transaction. Le taux est dégressif en fonction de ce montant. Si le montant de la commission n’est pas réglementé, le tarif est soumis, quant à lui, à une obligation légale d’affichage dans l’agence. Il est impératif de préciser, dans tout mandat, le montant de la commission. Celle-ci est généralement à la charge du vendeur, mais elle peut être partagée avec l’acquéreur. Si les frais d’agence sont inclus dans le montant de la vente, ils peuvent alors être financés par l’établissement de crédit dans le cadre du prêt sollicité par l’acquéreur.
• Frais de dossier
  
  Rémunération de l’établissement de crédit pour l’instruction de la demande de prêt et la mise en place de celui-ci. Egalement dénommés « frais d’études », ils sont dus par l’emprunteur et réglés soit lors de la signature de l’acte de prêt ou de la mise à disposition des fonds, soit avec la première échéance. Ils sont proportionnels au montant du prêt, mais peuvent être plafonnés, chaque prêteur fixant sa limite. Ils sont encadrés pour les prêts réglementés (PC, PAS, etc.) et une exonération est même prévue pour certains financements (prêt à taux zéro). Les prêts épargne logement en sont en principe exemptés. Le taux appliqué pour les frais de dossier est variable selon les établissements de crédit, lesquels tiennent compte de la nature et du montant du crédit sollicité. Lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été sollicité n’est pas conclu, le montant maximum des frais d’études, que le prêteur est autorisé à demander, est fixé par décret.
• Frais de mainlevée
  
  Coût de l’acte par lequel une personne ou un juge arrête les effets d’une hypothèque. Par exemple : une personne doit revendre son logement avant la fin du remboursement d’un prêt, ou moins un ans après la date de dernière échéance (validité maximale de l’inscription hypothécaire), il faut alors obtenir la mainlevée de l’hypothèque, si celui-ci est hypothéqué ou grevé par un privilège de prêteur de deniers. La radiation d’hypothèque s’effectue auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire ; ceci occasionne des frais : honoraires du notaire, droits fixes, salaire du conservateur des hypothèques, etc. Ces frais sont à la charge du vendeur.
• Frais de notaire
  
  Frais de mutation (ou frais de notaire) Ensemble des émoluments, débours, droits et taxes payés au Trésor public, perçus par le notaire chargé de la vente d’un bien immobilier et qui s’ajoutent au prix de vente. Ces frais d’acquisition, souvent appelés improprement « frais de notaire», sont très réglementés. Ils sont en principe à la charge de l’acquéreur et comprennent : - Les honoraires du notaire, en rémunération de ses services - Les débours : frais que le notaire engage pour le compte de l’acquéreur, en particulier le salaire du conservateur des hypothèques et les frais d’obtention des pièces administratives (état hypothécaire, extrait de cadastre, certificat d’urbanisme ;etc.) - Les droits et taxes payés au Trésor public o – Droits d’enregistrement ou TVA, selon le type de transaction o – Taxe de publicité foncière (s’il y a lieu) o – Droit de timbre, etc. Le notaire peur demander à l’acquéreur une provision sur ces divers frais, avant ou lors de l’établissement des actes. Les frais d’acquisition sont réduits lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier à usage d’habitation, par comparaison avec ceux réglés au titre d’un immeuble à usage professionnel. Les frais liés à un emprunt sont en sus (frais de dossier, assurance décès- invalidité- incapacité et perte d’emploi, garanties, etc.)
• Franchise d'assurance du crédit
  
  Période suivant la survenance d’un évènement couvert par une assurance du crédit (invalidité, incapacité, perte d’emploi), durant laquelle la prise en charge n’est pas encore effective. Cette « période de carence », autre terminologie employée, est plus ou moins longue selon la nature du risque couvert. Les modalités en sont détaillées dans la notice qui accompagne l’offre de crédit.
• Garantie au profit de l'acquéreur d'un bien immobi
  
  Couverture de risques dont bénéficie tout acquéreur d’un bien immobilier et qui varie selon que le bien acquis est ancien ou neuf. L’architecte, le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles doivent à leur clients trois garanties : la garantie de parfait achèvement la garantie biennale, la garantie décennale. Le vendeur d’un bien immobilier doit deux garanties : la garantie d’éviction ; la garantie des vices cachés.
• Garantie biennale
  
  Couverture, pendant les deux ans qui suivent la réception des travaux, de tous les désordres qui peuvent affecter les éléments « non incorporés » d’un logement. Il s’agit de garantir les dysfonctionnements qui peuvent affecter : les portes et fenêtres, les chaudières, la robinetterie ou les désordres de construction, relatifs aux carrelages, revêtements de sols, etc. On l’appelle également « garantie de bon fonctionnement ».
• Garantie contre les impayés de loyers et de charge
  
  Couverture, pendant une certaine durée, du montant des loyers et des charges qui ne seraient pas payés par le locataire.
• Garantie contre les impayés et les charges
  
  Couverture, pendant une certaine durée, du montant des loyers et des charges qui ne seraient pas payés par le locataire.
• Garantie d'achèvement des immeubles destinés à l'h
  
  Engagement de mettre à disposition les sommes nécessaires à l’achèvement d’un immeuble. Cette garantie peut résulter des conditions propres à l’opération (garantie intrinsèque) ou être délivrée, en général, par un établissement de crédit qui, par le biais d’un cautionnement ou d’une couverture de crédit, avancera les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble (garantie extrinsèque). On la dénomme également « garantie financière d’achèvement » ou « garantie de bonne fin ».
• Garantie de bonne exécution
  
  Engagement de non-dépassement du prix convenu pour la réalisation de l’ouvrage. En cas de non-respect de cet engagement, tout dépassement de prix devrait être pris en charge par celui qui a délivré cette garantie.
• Garantie de livraison
  
  Engagement d’exécution de travaux au prix et selon les délais convenus. Cette garantie doit être fournie obligatoirement par les constructeurs de maisons individuelles.
• Garantie de parfait achèvement
  
  Couverture, pendant les douze mois suivant la réception des travaux, des vices apparents et malfaçons ayant fait l’objet de réserves enregistrées au procès-verbal de réception ainsi que des désordres de toute nature apparus après la réception. Elle est due au maître d’ouvrage par l’entrepreneur à qui elle s’impose. Cette garantie obligatoire est souscrite auprès d’une compagnie d’assurances
• Garantie décennale
  
  Couverture, pendant les dix ans qui suivent la réception de tous les dommages qui pourraient affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination ; dans le cas de l’acquisition d’un appartement neuf, ainsi que dans celui de gros travaux ou de construction d’une maison individuelle.
• Garantie des constructeurs
  
  Obligation, à la charge des intervenants à l’acte de construire (promoteurs immobiliers, entrepreneurs, architectes, bureaux d’études, etc.) de couvrir leurs clients à travers trois types de garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
• Garantie des vices cachés
  
  Obligation à la charge du vendeur envers l’acquéreur qui peut la mettre en œuvre si les défauts du bien vendu font que, s’il en avait eu connaissance, il n’aurait pas acheté ou à un prix moins élevé.
• Hors d'air
  
  Etat d’un immeuble ou d’une construction à l’issue des travaux de menuiseries extérieures (portes, fenêtres) et de pose de vitrages.
• Hors d'eau
  
  Etat d’un immeuble ou d’une construction, considéré comme étant à l’abri des eaux de pluie, ce qui implique que les murs extérieurs sont réalisés et que la toiture est posée ou la terrasse achevée. C’est une étape importante dans l’état d’avancement des travaux d’un immeuble en construction qui conditionne le calendrier d’appels de fonds à l’acquéreur.
• Hypothèque conventionnelle
  
  Garantie fréquemment demandée, par un prêteur, en matière de financement de l’immobilier. Constatée par un acte notarié, elle peut être prise sur tout bien immobilier : terrain ou construction, immeuble neuf ou ancien, etc. Généralement prise pour la durée du crédit majorée de deux ans. Elle garantit le remboursement du capital dû, les intérêts calculés au taux contractuel, ainsi que les accessoires, pour le montant figurant à l’acte de prêt et sur le bordereau hypothécaire. L’hypothèque prend fin deux ans après le paiement de la dernière échéance. En cas de remboursement anticipé total du crédit, pour une revente du bien par exemple, il faut demander la mainlevée de l’hypothèque. Le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son inscription à la conservation des hypothèques, contrairement au privilège de prêteur de deniers qui prend effet à la date de la vente. Les honoraires du notaire et les taxes, liées à l’inscription de l’hypothèque, sont à la charge de l’emprunteur. Certains prêts sont dispensés de la taxe de publicité foncière : prêt épargne logement, PAS, prêt à taux zéro et prêts conventionnés.
• Immobilier
  
  Toute chose ou tout bien qui concerne ou a pour objet un ou plusieurs immeubles. Ensemble des opérations, des acteurs, des procédures ou mécanismes qui interviennent dans la réalisation, la gestion et la commercialisation des immeubles. Le marché de l’immobilier est composé de plusieurs secteurs : habitation, bureaux, entreprises, loisirs, etc…
• Incidents de paiement
  
  Non-règlement d’une ou plusieurs échéances d’un crédit. Tout incident de paiement « caractérisé » doit être déclaré par l’établissement de crédit au FICP (Fichier national des Incidents des Crédits aux Particuliers).
• Indice du coût de la construction (ICC)
  
  Indicateur mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, et servant de référence à l’indexation de certaines valeurs dans le secteur de l’immobilier. L’ICC sert notamment de référence pour la révision des loyers ou pour l’indexation des marchés de travaux.
• Indivision
  
  Situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes ont des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens (propriété, nue-propriété, usufruit), sans qu’il y ait division matérielle de leur part. L’indivision peut résulter d’une succession, d’un divorce, de la dissolution d’une société. Elle peut aussi être la conséquence d’un accord entre plusieurs personnes qui ont décidé l’acquisition d’un bien immobilier en commun, chacune ne détenant qu’une quote-part. Une convention d’indivision peut être établie par-devant notaire et publiée à la conservation des hypothèques.
• Inflation
  
  Déséquilibre économique et monétaire qui se traduit par une hausse généralisée des prix et une dépréciation de la valeur de la monnaie. Dans une conjoncture inflationniste, il y a excédent de moyens de paiement par rapport aux besoins de l’économie. Ce déséquilibre influe sur le marché de l’immobilier et nécessite des mesures dans le cadre d’une politique anti-inflationniste. L’augmentation des prix et le niveau des taux d’intérêts ont un impact direct sur la demande des ménages en matière de logement.
• Loi Carrez
  
  Texte qui vise à améliorer la protection des acquéreurs en immobilier, en obligeant chaque vendeur à informer l’acheteur, dès l’avant-contrat, de la superficie exacte du logement calculée selon des normes à respecter. Cette loi s’applique principalement aux logements anciens. A noter que les ventes en l’état futur d’achèvement ne sont pas concernées. La définition de la superficie, fixée par décret, est la suivante : « Superficie des planchers, des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre ». L’acheteur peut faire annuler la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte, si la mention de la surface a été omise dans le compromis ou la promesse de vente. L’acquéreur peut également, dans l’année qui suit la signature de l’acte notarié de vente, demander une réduction de prix si la surface indiquée dans l’acte est surévaluée de plus de 5%. La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie des lots de copropriété lors de leur vente.
• Loi Demessine
  
  Texte qui permet, dans le cadre des Zones de Rdynamisation Rurale (ZRR), d’effectuer des investissements dans des résidences de tourisme et de bénéficier d’avantages fiscaux. Les stations de ski sont les plus intéressées par cette législation.
• Loi Girardin
  
  La loi Lodeom (n° 2009-594 du 27/05/09) a modifié sensiblement le régime fiscal de la loi Girardin qui existe depuis 2003. Attention : ce dispositif prend fin dans le secteur libre au terme de l'année 2011. Résidence principale Le permis de construire du logement doit avoir été délivré avant le 27/05/2009 et la construction achevée au plus tard le 31/12/2011. A défaut, la loi Lodeom fixe de nouvelles règles : • avoir la qualité de primo-accédant ou n'avoir pas été propriétaire depuis au moins deux ans ; • répondre aux critères du prêt à taux zéro. Sous respect de ces î conditions, la réduction d'impôt est fixée à 22 % du prix d'acquisition, étalée sur 10 ans, à raison de 2,2 % par an. La réduction d'impôt ne s'applique que dans la limite d'un double plafond de superficie et de prix. • Surface habitable prise en compte pour la réduction se situant entre 65 et 150 m1, selon la composition de la famille. • Prix plafonné à 2 437 € / m² TTC + varangue de 14 m² maximum en 2011. Achat d'un logement locatif LOCATION EN SECTEUR LIBRE • Réduction d'impôt : 27 % en 2011. • Le logement doit être loué nu pendant cinq ans au moins à un locataire qui en fait sa résidence principale. • Aucune autre obligation n'est imposée. LOCATION EN SECTEUR INTERMÉDIAIRE • Plafonds de loyer et de ressources des locataires à respecter : • loyers : pour 2010,152 € / m1 / an ; hors charges dans les DOM. Ailleurs, le loyer est fixé à 192 € / m1 / an ; • ressources annuelles : en 2010, de 29 018 € pour un célibataire, à 53 671 € pour un couple ou 59 880 € pour une famille de quatre personnes résidant dans les Dom ; • la durée de location est portée à six ans. • Montant de la réduction : 40 % du montant de l'investissement pour tout logement acquis en 2011 ; 31 % pour ceux acquis en 2012. • Aucune limite en termes de superficie. • Il est possible, pour le calcul de la réduction, d'inclure les varangues (ou terrasse couverte) dans la limite de 14 m1. • Plafond : 2 437 € / m1. Possibilités de majoration de la réduction : 9 % supplémentaires pour un logement situé en ZUS et 3 % en présence d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable. Ces majorations étant cumulables, l'investisseur peut engranger jusqu'à 39 % de réduction d'impôt en secteur libre et 52 % en secteur intermédiaire.
• Loi Malraux
  

   

  Depuis 1962, la loi Malraux permet aux investisseurs de restaurer le patrimoine français.

   

  Investissements concernés

  Sont concernés les logements d'habitation et les locaux à usage commercial.

  Le bien doit se situer dans un immeuble ancien inscrit : dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

  Les secteurs sauvegardés sont délimités par arrêté interministériel ou par décret en conseil d'Etat :

  •  dans un secteur en ZPPAUP. Il s'agit généralement de quartiers autour des monuments, des secteurs historiques ainsi que des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels.

   

  Obligations de l'investisseur

  Le logement doit être loué au titre de la résidence principale du locataire. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur. Les travaux doivent viser la restauration complète d'un immeuble d'habitation, sans en modifier le volume habitable. Ils doivent faire l'objet :

  •  d'une déclaration d'utilité publique (DUP) ou d'une autorisation spéciale de travaux (AST) délivrée par le préfet ;

  •  d'une justification du paiement des travaux aux entreprises (il n'est plus nécessaire de passer par une Association foncière urbaine libre - Aful) ;

  •  d'une autorisation de l'architecte des bâtiments de France. L'investisseur doit désormais louer son bien non meublé à titre de résidence principale d'un locataire pendant au moins 9 ans (au lieu de 6 précédemment).

   

  Avantage fiscal

  Depuis le 01/01/09, l'avantage fiscal du régime Malraux est transformé en réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 27 % de la totalité des dépenses en zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP) et à 36 % en secteur sauvegardé. Cette réduction est plafonnée à 100 000 € de travaux par an. Elle ne peut dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Si la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû au titre de cette même année, le solde de l'avantage fiscal ne peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.

  L’excédent de réduction est donc perdu

   

  La partie de déficit provenant des intérêts d'emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes

• Loi Neiertz
  
  Législation qui a apporté différentes améliorations aux lois Scrivener, et régi la prévention et le règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles. Cette loi a été remaniée à plusieurs reprises et intégrée au code de la consommation.
• Loi Scrivener
  
  Législation qui poursuit un double objectif : assurer une meilleure information du consommateur, mais également le protéger. Une première loi (dite Scrivener 1) concernait le crédit à la consommation. La seconde loi (dite Scrivener 2) concernait le crédit immobilier. Ces deux lois, souvent modifiées, ont été intégrées dans le code de la consommation.
• Mainlevée
  
  Acte supprimant totalement ou partiellement les effets d’une sûreté. La mainlevée peut-être totale ou partielle. Dans cette hypothèse, on parlera de réduction ou de cantonnement. En matière d’hypothèque, la mainlevée est un préalable à la radiation qui consiste, par l’intermédiaire d’un notaire, à supprimer la mention de l’inscription dans les registres de la conservation des hypothèques. Si l’on souhaite revendre un bien immobilier, la mainlevée est indispensable dans la période de remboursement d’un crédit délivré pour ce bien. Cette mainlevée entraîne des frais à la charge du vendeur même si c’est le nouvel acquéreur qui la demande.
• Mandat
  
  Pouvoir donné par une personne (le mandant) à un tiers (le mandataire) de faire quelque chose pour elle et en son nom. L’acte pour lequel est donné ce pouvoir est également dénommé « procuration ». Le mandat peut être soit général (il englobe toutes les affaires du mandant), soit spécial (il est donné pour une ou plusieurs opérations bien déterminées). En matière d’immobilier, on désigne souvent sous le nom de « mandat » un contrat par lequel un propriétaire donne, à un intermédiaire (agent immobilier), le pouvoir de rechercher un acquéreur à un prix déterminé à l’avance.
• Marché de travaux
  
  Convention aux termes de laquelle un entrepreneur s’engage à exécuter un ouvrage, moyennant des délais et un prix convenus. Le marché est dit « à forfait » si, dès sa conclusion, le prix en est fixé définitivement.
• Marché monétaire
  
  Marché sur lequel sont négociées les demandes et les offres de capitaux à court terme. Le marché monétaire est le marché où les établissements de crédit viennent confronter leurs besoins et leurs ressources en capitaux. Il assure ainsi, au quotidien, la liquidité de ces mêmes établissements.
• Mise en demeure
  
  Notification du créancier à son débiteur d’avoir à exécuter ses obligations. Une simple lettre peut être suffisante pour constituer une mise en demeure et faire courir des intérêts de retard, des dommages et intérêts, pénalités, etc. Mais cela peut être aussi un acte plus solennel comme, par exemple, une sommation d’huissier.
• Nantissement
  
  Contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de sa dette.
• Négociation
  
  Dans le cadre du marché de l’immobilier, série de démarches entreprises par un professionnel pour conclure une affaire, c’est-à-dire aboutir à une transaction. Ce terme est utilisé lorsqu’un agent immobilier ou notaire est mandaté par une personne pour vendre un bien immobilier : trouver un acquéreur, établir un compromis entre les deux parties, etc.
• Nue propriété
  
  Démembrement du droit de propriété qui ne permet, à son titulaire, ni l’usage ni la jouissance du bien. Voir usufruit.
• Objet de financement
  
  Désignation de la destination précise des fonds prêtés par un établissement de crédit.
• Octroi de crédit
  
  Réponse positive d’un établissement de crédit à la demande de prêt formulée par un particulier ou un professionnel de l’immobilier, en vue de financer une opération immobilière. La décision d’accord de crédit est prise, par le prêteur, sur la base d’une analyse approfondie de critères d’octroi objectifs et de renseignements bancaires permettant d’évaluer le degré de risque de défaillance du demandeur. Cette décision d’octroi est généralement assortie de clauses suspensives (obtention du permis de construire) et de garanties réelles et/ou personnelles. Critères d’octroi pour un ménage : rapport charges/ressources, antériorité dans l’emploi ou l’activité, surface mobilière et immobilière, niveau d’endettement, situation familiale, etc. Critères d’octroi pour un promoteur immobilier, un lotisseur ou un marchand de biens : notoriété, expérience, compétence, surface financière, qualités du terrain ou de l’immeuble à acquérir, caractéristiques du programme et du produit immobilier, niveau des fonds propres, équilibre financier, nombre de réservations, etc.
• Pari Passu
  
  Clause qui assure à différents prêteurs une égalité de traitement.
• Parties
  
  Personnes physiques ou morales qui participent à une convention ou à un acte juridique. Le vendeur et l’acquéreur sont partis au contrat de vente, de même que l’établissement de crédit et l’emprunteur sont partis à l’acte de prêt.
• Passif
  
  Ensemble des dettes d’une personne physique ou morale, lequel est la contrepartie de l’actif dans le bilan d’une entreprise. Patrimoine Ensemble des biens et créances, ainsi que des obligations d’une même personne physique ou morale, c'est-à-dire de ses droits et charges appréciables en argent. Si l’on se situe dans le cadre de la constitution d’un patrimoine, l’immobilier tient toute la place qu’il mérite aux cotés d’autres actifs. Pour un établissement de crédit, la valeur d’un patrimoine est un élément positif d’appréciation d’un risque client
• Permis de construire
  
  Autorisation administrative de construire un logement ou un bâtiment sur un terrain. Il est délivré par la mairie et la DDE (Direction Départementale de l'Equipement).
• Plan local d’urbanisme (PLU)
  
  Il fixe les règles générales d’utilisation et de servitude du sol sur l’ensemble du territoire d’une commune.
• Promesse unilatérale de vente
  
  Acte par lequel le propriétaire d'un bien immobilier s'engage, pour une durée déterminée (généralement 3 mois), à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur et précisant les conditions de vente du bien. A la signature de l'acte, l'acheteur devra verser une indemnité d'immobilisation représentant 10% du prix de vente. Cette formule est moins contraignante pour l'acquéreur qu'un compromis de vente ou promesse synallagmatique qui est une vente ferme et définitive. En effet, il a la possibilité de se rétracter une fois la promesse signée, soit en abandonnant l'indemnité d'immobilisation au vendeur, soit si une des conditions suspensives précisées dans le contrat se réalise.
• Publicité foncière
  
  Formalité administrative destinée à faire connaître à tous les tiers les changements de propriété ou d'ordre juridique d'un bien immobilier. Il y a obligation de publicité foncière notamment lors de la vente ou de la cession du bien ou lors de prises d'hypothèques. Cette publicité occasionne des frais, prélevés par le notaire.
• Quantième
  
  Date du mois à laquelle le montant d’une échéance d’un prêt doit être encaissée. Un changement de quantième est généralement possible en cours de remboursement selon les conditions définies dans l’offre de prêt. Quota de réserva
• Rang
  
  En ce qui concerne les privilèges et hypothèques, le rang indique la place à laquelle la sûreté est classée. Le rang de l’inscription va déterminer l’ordre dans lequel seront payés les créanciers sur le produit de la vente du bien grevé.
• Réception des travaux
  
  Acte juridique important qui permet au maître d’ouvrage de contrôler la qualité des travaux et d’exiger la réfection des éléments non conformes au contrat de construction et /ou de vente.
• Remboursement d'un crédit
  
  Reversement à un prêteur, en exécution d’une obligation de restitution, d’une somme d’argent que ce dernier avait précédemment versée à l’emprunteur. Le remboursement d’un crédit immobilier par un acquéreur emprunteur s’effectue, le plus souvent, par des échéances périodiques d’un montant constant, progressif, dégressif ou modulable. Un différé de remboursement total ou partiel est possible, de même qu’un remboursement anticipé total ou partiel. Le tableau d’amortissement, joint à l’offre ou au contrat de prêt, précise la somme payable à chaque échéance et la date de paiement.
• Risques d'un établissement de crédit
  
  En matière de prêts, sommes que l’établissement de crédit peut perdre en cas de défaillance du client auquel il a consenti un crédit. Ce type de risque résulte d’événements dommageables dont la survenance est incertaine. A ce risque d’insolvabilité s’ajoute le risque de taux, de dégradation de la garantie, etc.
• Risques d'un établissement de crédit
  
  En matière de prêts, sommes que l’établissement de crédit peut perdre en cas de défaillance du client auquel il a consenti un crédit. Ce type de risque résulte d’événements dommageables dont la survenance est incertaine. A ce risque d’insolvabilité s’ajoute le risque de taux, de dégradation de la garantie, etc.
• Risques des crédits immobiliers
  
  Conséquences pécuniaires d’évènements non prévisibles qui compromettent le remboursement de prêts immobiliers consentis par les établissements de crédit à leurs clients devenus défaillants. Les établissements de crédit tentent de maîtriser ces risques par deux types d’analyse : - Analyse préalable du dossier de crédit qu doit prendre en compte la qualité du demandeur ainsi que la qualité intrinsèque de l’opération immobilière. - Analyse du déroulement de l’opération immobilière et suivi du bon dénouement du remboursement du prêt avec, si nécessaire, action déterminante en cas d’incident.
• Secteur diffus
  
  Opérations d’acquisition ou de construction d’un logement réalisées par des accédants à la propriété eux-mêmes, en dehors de programmes immobiliers effectués par les promoteurs immobiliers.
• Secteur groupé
  
  Opérations immobilières réalisées par des promoteurs immobiliers ayant qualité de maître d’ouvrage, dans le cadre de programmes initiés par eux.
• Servitudes
  
  Limites du droit de propriété attachées à un immeuble et non à son propriétaire, lequel a obligation de les respecter en supportant leurs conséquences induites ou en profitant de ces dernières. Les servitudes sont nombreuses et diversifiées : Les servitudes naturelles. Elles sont édictées par la nature. Par exemple, pour un terrain d’où jaillit une source, chaque propriétaire concerné devra respecter la servitude d’écoulement des eaux ; Les servitudes légales. Elles sont définies par les pouvoirs publics et peuvent être soit d’utilité publique (ex : passage d’une ligne à haute tension), soit d’intérêt privé (ex : distance à respecter pour planter des arbres) ; Les servitudes créées conventionnellement. Elles font l’objet de l’établissement d’une convention (ex : entre propriétaires voisins). Il est recommandé de faire rédiger cette convention par un notaire, car la servitude doit être connue et respectée par tous les acteurs actuels et futurs. Avant la signature d’un compromis, il est utile d’analyser en détail le titre de propriété pour connaitre les servitudes existantes.
• Situation financière périodique
  
  Tableau chiffré composé de deux parties : l’une enregistrant, à gauche et à date donnée, rubrique par rubrique, toutes les dépenses engagées pour la réalisation en cours d’une opération de promotion immobilière l’autre indiquant, à droite et de façon détaillée, les différentes ressources mises en œuvre, en contrepartie, pour financer les dépenses comptabilisées.
• Surendettement des particuliers
  
  Pour un particulier de bonne foi, impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. Dans ce cas, l’emprunteur peut faire appel à la Commission de surendettement. Il existe une Commission de surendettement dans chaque ville où se trouve un comptoir de la Banque de France.
• Tantième
  
  Fraction des parties communes d’une copropriété incluse dans chaque lot. Elle est précisée sur l’état descriptif.
• Urbanisme
  
  Ensemble de mesures les plus diverses, complémentaires, visant à assurer un développement rationnel, mais harmonieux des agglomérations urbaines, en répondant aux besoins, parfois spécifiques, auxquelles elles doivent satisfaire. L’urbanisme nécessite des interventions dans de nombreux domaines : juridique, administratif, architectural, économique, culturel, etc. Il se réalise au travers de textes, de règles, de documents, d’études et d’opérations concrètes sur le terrain.
• Usufruit
  
  Démembrement du droit de propriété qui permet à son titulaire d’habiter ou de louer le bien. Voir Nue propriété
• V.R.D.
  
  Ensemble des équipements, indispensables en matière de voirie et réseaux divers, qui assure à un terrain sa viabilité et sa conformité au regard des règlements autorisant une construction. Pour les réseaux, il s’agit principalement de ceux enterrés, comprenant : l’eau potable, l’électricité, les eaux pluviales et usées, les télécommunications, etc.
• Vente à terme
  
  Contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acquéreur s’engageant quant à lui à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. L’une des principales caractéristiques de la vente à terme réside dans le fait que le transfert de propriété s’opère de plein droit lorsque l’état d’achèvement de l’immeuble est constaté par acte authentique ; il produit alors ses effets rétroactivement au jour du contrat. Dans cette forme de vente, le vendeur ne peut pas recevoir de fonds de la part des acquéreurs avant l’achèvement de l’immeuble. Ceci impose une couverture financière intégrale de l’opération de promotion, constituée par les fonds propres du promoteur immobilier et par des fonds d’emprunt obtenus auprès d’un établissement de crédit. C’est pourquoi la vente à terme est peu utilisée dans le cadre de la promotion immobilière privée.
• Vente judiciaire
  
  Procédure de vente forcée d’un bien immobilier se déroulant au tribunal de grande instance, dont la finalité est de l’attribuer au plus offrant. On parle également de « vente aux enchères publiques » ou de « vente par adjudication ».
• Vice apparent
  
  Malfaçon ou défaut de construction décelable sans l’intervention d’un spécialiste. Tout les dommages constatés dans le procès-verbal de réception, et tous ceux signalés au constructeur ou au vendeur, pendant l’année qui suit la réception, sont couverts par la garantie de parfait achèvement.
• Vice caché
  
  Défaut de la chose vendue qui n’est pas perceptible à premier examen, au moment de la réception du bien, et dont les conséquences ne se révèlent qu’au bout d’un certain temps. La garantie des vices cachés résulte de la loi et elle s’impose au vendeur comme au constructeur. Ainsi, le vendeur d’immeuble à construire est tenu dans les mêmes conditions que les professionnels qu sont liés par un contrat d’entreprise. Vice de construction Malfaçon qui met en cause la responsabilité des maîtres d’œuvre et des entrepreneurs. Après la construction, selon la nature de la malfaçon, trois types de garanties peuvent jouer : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale.
• Z.A.C. (zone d'aménagement concentré)
  
  Secteur où une collectivité publique intervient directement pour construire ou faire construire des équipements privés ou publics. Elle y dispose d’un droit de préemption.

• Comprendre les offres de prêt
• Acquisition d'un bien immobilier
  
  Opération à titre gratuit ou onéreux, pouvant nécessiter le recours... à un prêt immobilier à taux variable ou d’un prêt immobilier à taux fixe modulable, par laquelle on devient propriétaire. Pour une acquisition classique d’un bien immobilier, il est d’usage que l’acquéreur signe un « avant-contrat » avec le vendeur, dans l’attente de la signature définitive de l’acte devant le notaire. Ce dernier est l’intermédiaire incontournable entre les parties et assure la bonne fin de la transaction plus
• Adossement
  
  Nantissement d’un placement (assurance-vie, bons de capitalisation, instruments financiers, etc.) en garantie d’un crédit dont le remboursement en capital s’effectue à terme, donc in fine.
• Aide personnalisée au logement
  
  Allocation distribuée par l’Etat et destinée à réduire, au bénéfice des ménages et sous certaines conditions, leurs charges financières de location ou d’accession à la propriété de leur logement à titre de résidence principale. Les bénéficiaires sont : -Des particuliers qui occupent un logement neuf, financé par un Prêt à l’accession sociale (PAS) ou prêt conventionné (PC) ; -Des ménages qui ont amélioré et mis aux normes d’habitabilité un logement ancien à l’aide d’un Prêt conventionné(PC) et parfois même d’une subvention entre l’Etat et le propriétaire-bailleur. Cette prestation familiale peut être versée directement par la CAF auprès du prêteur ou du bailleur, contrairement à l’allocation de logement directement versée au bénéficiaire. Les conditions d’obtention de l’Aide personnalisée au logement (APL) et la détermination de son montant dépendent : - Du niveau de revenus du ménage - De la situation familiale - Du nombre de personnes à charge - Du montant des dépenses de logement - De la nature du logement - De la zone géographique où se situe le logement. L’APL n’est pas cumulable avec une autre allocation de logement.
• Amortissement (d'un emprunt)
  
  Remboursement étalé dans le temps d’un capital emprunté et ce règlements successifs selon un calendrier fixé à l’origine par le prêteur et accepté par l’emprunteur (tableau d’amortissement). Le montant des échéances réglées périodiquement par l’emprunteur est composé d’intérêts pour et d’une fraction du remboursement en capital, ce qui permet l’extinction de la dette. Certains crédits ne s’amortissent pas graduellement mais se remboursement en une seule fois : crédits relais, crédit In fine.
• Apport personnel
  
  Fonds propres dont dispose l’emprunteur pour financer partiellement une opération immobilière. Il est toutefois réglementairement constitué par de l’épargne préalable et par des prêts spécifiques dits « constitutifs de l’apport personnel » : - Prêt familial - Prêt relais - Prêt à taux 0% - Prêt épargne logement - Prêt patronal 1% - Prêts aux fonctionnaires - Prêts divers tels que : mutuelles, caisses de retraite, caisse d’allocations familiales, collectivités locales. Le cumul de ces prêts, lorsqu’ils sont obtenus, ne constitue pas un véritable apport personnel. En effet, l’emprunteur aura à les rembourser selon un échéancier défini. Il n’y a pas de règles formelles en termes de montant minimal de l’apport personnel, chaque établissement de crédit utilisant ses propres critères. Néanmoins, en règle générale, il doit représenter 10 à 20 % du montant total de l’opération immobilière. Au delà de l’apport personnel éxigé par l’établissement de crédit, l’emprunteur devra s’assurer, sur ses fonds propres, le règlement des frais de dossier, de notaire, de prise de garanties, etc.
• Bail
  
  Contrat par lequel il est conféré la jouissance d’un bien pour un prix (loyer) et une durée déterminée. Ce contrat définit les rapports entre le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (dénommé preneur). Dans le langage courant, ce terme désigne également l’écrit qui constate les termes de la convention.
• Bail commercial
  
  Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.
• Bail d'habitation
  
  Contrat par lequel un propriétaire immobilier cède la jouissance d’un bien immobilier à usage d’habitation, pour une certaine durée et moyennant un prix déterminé.
• Bonification d'interets
  
  Différentiel de taux, pour certains prêts, entre le taux du marché et le taux privilégié consenti obtenu par le biais d’une aide de l’Etat ou d’autres institutions afin de créer une incitation à l’investissement dans un secteur déterminé. En immobilier, le prêt à taux zéro est un prêt bonifié consenti en vue de faciliter l’accession à la propriété au titre de la résidence principale, à des personnes répondant à certains critères.
• Capital ( emprunt)
  
  Somme empruntée, généralement auprès d’un établissement de crédit pour la réalisation d’un projet. Le montant du prêt peut être versé à l’emprunteur en une ou plusieurs fois. Le capital est l’élément principal d’une dette d’argent. Il se différencie des intérêts que peut produire la dette.
• Capital ( patrimoine)
  
  Ensemble de biens, appartenant à une personne, susceptible de produire des revenus, tels que : immeubles de rapport, fonds placés, prêts avec intérêts, etc. Cette notion de « capital patrimonial » enveloppe parfois des capitaux ou des biens improductifs (prêts sans intérêt, bijoux, œuvres d’art, etc.).
• Capital restant dû
  
  A un moment donné de la vie d’un prêt, somme emprunté, diminuée de la part de capital déjà remboursée, dans le cadre des échéances antérieures. Ce montant est fourni par le tableau d’amortissement remis à l’emprunteur, lequel rembourse, en règle générale, à chaque échéance, une part de capital et des intérêts au titre de la période écoulée. En cas de remboursement anticipé du prêt, c’est le montant du capital restant dû qui est pris en compte par le prêteur, pour l’extinction de la dette, mais aussi pour le calcul d’une éventuelle pénalité.
• Caution hypothécaire
  
  Hypothèque donnée par un tiers sur un immeuble lui appartenant pour garantir les engagements d’un emprunteur. Si le cautionnement est simplement hypothécaire, l’engagement de celui qui affecte un immeuble en garantie est limité à ce seul immeuble.
• Caution mutuelle
  
  Engagement délivré par une société de caution mutuelle, en faveur d’un établissement de crédit qui à consenti un prêt immobilier. Ce cautionnement se substitue à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de derniers et évite à l’emprunteur les frais d’inscription hypothécaire ainsi que les frais de mainlevée en cas de revente du bien immobilier. Ce mécanisme est basé sur une mutualisation des risques. La société de caution mutuelle s’engage, lors de la signature de l’acte, auprès de l’établissement de crédit qui consenti un prêt immobilier. Ce cautionnement se substitue à l’hypothèque ainsi que les frais de mainlevée en cas de revente du bien immobilier. Ce mécanisme est basé sur une mutualisation des risques. La société de caution mutuelle s’engage, lors de la signature de l’acte, auprès de l’établissement de crédit qui consent un crédit immobilier, à en régler les échéances en cas de défaillance du débiteur principal. En contrepartie, la société de caution mutuelle perçoit généralement, en une seule fois, une commission de caution versée bien souvent à fonds perdus et une cotisation au fonds mutuel de garantie qui peut éventuellement être partiellement restituée, en fin de prêt.
• Contrat de prêt immobilier
  
  Contrat qui prévoit les obligations et engagements réciproques du prêteur et de l'emprunteur dans le cadre d'un prêt. Ce document deviendra authentique lorsqu'il sera signé devant notaire après que l'offre de crédit ait été acceptée par l'emprunteur. Acte sous seing privé ou authentique, signé par l’emprunteur et le prêteur, sur lequel figure de façon détaillé les caractéristiques et les clauses générales et particulières relatives au prêt : identité des parties, montant, durée, taux, coût total, TEG, modalités de remboursement, garanties, assurances du crédit, etc. Pour un crédit à un particulier, c’est l’offre de prêt qui devient contrat après acceptation par l’emprunteur, celle-ci sera annexée à l’acte authentique de vente, s’il y a lieu. Ce contrat de prêt ne devient parfait que si certaines conditions dictées par les textes sont remplies : L’opération pour laquelle le prêt a été sollicité doit être réalisée dans le délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre. Si l’acquéreur a recours à plusieurs prêts chaque crédit est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts représentant au moins 10% du montant total des crédits sollicités.
• Coût d'une opération immobilière
  
  Ensemble des achats, dépenses et frais qui constituent le prix de revient d’une opération immobilière. Pour l’acquisition d’un appartement, par exemple, il y aura lieu de retenir, pour calculer le coût de l’opération : - Le prix d’acquisition (net vendeur) - Les frais de négociation - Le coût des travaux éventuels - Les frais d’acte et de mutation (frais de notaire) - Les frais de garantie (PPD, hypothèque, etc)
• Coût total d'un crédit
  
  Somme des intérêts payés par un emprunteur pendant toute la durée de son prêt. Il convient de rajouter le montant des primes des assurances décès-invalidité, chômage, ainsi que les frais et de garantie.
• Crédit
  
  Opération de soutien financier par laquelle un établissement de crédit, du fait de la confiance qu’il lui accorde, met ou promet de mettre à la disposition de son client une somme d’argent, ceci à titre onéreux. L’opération de crédit peut revêtir diverses formes : accorder un délai de paiement, prêter des fonds, promettre la réalisation d’un prêt, etc. Le crédit comporte, sur la base d’un montant déterminé, une rémunération qui tient compte de nombreux facteurs dont, en particulier : le temps (durée du prêt) et le risque (degré de solvabilité de l’emprunteur).
• Date d'échéance
  
  Date à laquelle un débiteur doit effectuer un paiement, en exécution de son obligation.
• Delais de reflexion
  
  Laps de temps imposé par la loi, au terme duquel l’emprunteur peut décider définitivement de contracter. Ce délai, institué pour protéger l’acquéreur- emprunteur, impose à ce dernier de ne pas manifester son intention de contracter avant l’écoulement total de cet espace de temps. En matière d’offre de crédit immobilier, l’emprunteur doit respecter un « délai de réflexion » de dix jours après la réception de l’offre : il ne peut retourner son acceptation (par voie postale) qu’au terme de ce délai.
• Delais de retractation
  
  Laps de temps imposé par la loi, pendant lequel une personne, qui a contracté, peut revenir sur son engagement. Par exemple, en cas de signature d’un compromis (avant-contrat) par acte sous seing privé, l’acquéreur dispose d’un délai de sept jours pour se rétracter.
• Delegation d'assurance
  
  Opération qui consiste à transférer au profit d’un établissement de crédit prêteur le bénéfice d’un contrat d’assurance. En matière d’assurance décès- invalidité – incapacité, si l’emprunteur ne peut ou ne souhaite pas adhérer au contrat d’assurance groupe proposé par le prêteur, ce dernier peut accepter qu’une délégation d’assurance extérieure lui soit consentie.
• Depot de garantie
  
  Versement effectué par l’acquéreur lors de la signature d’un avant- contrat de vente immobilière. Le montant du dépôt de garantie de l’acquéreur doit être déposé dans un compte bloqué, ouvert dans une banque ou chez un notaire. Les fonds déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.
• Devis
  
  Etat détaillé des travaux à exécuter, au titre d’un contrat d’entreprise, avec indication des matériaux utilisés et des prix de chaque article. Le devis est généralement établi par l’entrepreneur afin d’être soumis à l’accord du maître d’ouvrage. Il peut être révisable (indexé sur le coût de la construction), ferme et définitif, ou forfaitaire. L’entrepreneur choisi, son devis devra être signé par le maître d’ouvrage pour validation. Le devis est l’un des principaux éléments constitutifs d’une demande de prêt immobilier (construction ou travaux).
• Différé d'amortissement
  
  Dans le cadre du remboursement d’un prêt, période fixée contractuellement, de quelques mois à quelques années, durant laquelle l’emprunteur ne paie que les intérêts sur le capital prêté, sans remboursement de capital. L’amortissement du capital ne commence donc qu’à l’issue de la période de différé, ce qui permet d’alléger le montant des premières échéances du prêt, mais accroît le coût total de ce dernier, puisque le remboursement du capital est retardé. Cette façon de procéder est également dénommée « franchise partielle ».
• Différé de remboursement total
  
  Dans le cadre du remboursement d’un prêt, période fixée contractuellement, de quelques mois à quelques années, durant laquelle l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. L’emprunteur n’a donc rien à payer au cours de la période de différé, ce qui lui évite ainsi un cumul éventuel de charges (loyer, autres crédits, etc.) Les intérêts non réglés sont capitalisés et s’ajoutent au montant emprunté dont le remboursement est par ailleurs retardé. Cette façon de procéder est également dénommée « franchise totale ».
• Durée des prêts
  
  Période convenue entre les parties (prêteur et emprunteur) au terme de laquelle l’emprunt consenti sera totalement remboursé, conformément aux clauses du contrat et au plan d’amortissement qui a généralement été établi. Pour les prêts aidés ou réglementés, la durée de remboursement est prévue par les textes. Par exemple, les prêts conventionnés (PC) et les prêts à l’accession sociale (PAS) ont une durée de vie comprise entre dix et vingt-cinq ans, selon les besoins du client et les normes appliquées par l’établissement prêteur. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé et plus le coût total du crédit est important.
• Echéance
  
  Montant du paiement périodique (mensuel, trimestriel, etc) effectué par l’emprunteur pour rembourser son crédit, à la date fixée dans le contrat de prêt. Le détail du montant de chaque échéance apparaît, pour toute la durée du crédit, dans le tableau d’amortissement attaché à l’offre de prêt : fraction du capital remboursé, intérêts de la période, et éventuellement, prime d’assurance du crédit. Il est possible de moduler le montant de l’échéance d’un prêt en allongeant ou raccourcissant la durée, en pratiquant des remboursements anticipés partiels, etc.
• Emprunt
  
  Contrat par lequel une personne, physique ou morale, obtient la disposition d’une somme d’argent, à titre de prêt, pour une durée déterminée, à des conditions et à un taux convenus.
• Encours de crédit
  
  Pour un crédit classique, capital restant dû à l’établissement de crédit par l’emprunteur à une date d’échéance donnée. Par extension, c’est la masse des capitaux dus par les clients d’un établissement de crédit, dans le cadre d’un portefeuille de créances de nature identique. On parlera alors, par exemple, de l’encours d’un portefeuille de créances immobilières d’un établissement de crédit. C’est encore, pour un client nommément désigné, l’ensemble de ses utilisations de crédit, à un moment précis, par opposition aux autorisations de crédit dont il bénéficie.
• Euribor
  
  Taux des échanges interbancaires dans la zone européenne. Euribor (European Inter Banks Offered Rates) ; en français, Tibeur (Taux interbancaire européen). Il est calculé à partir d’un échantillon d’établissements bancaires de premier plan pour des échéances d’un à douze mois. Il sert de référence dans la majorité des prêts immobiliers à taux variable.
• Financement des acquéreurs :
  
  Ensemble des composantes financières permettant à un particulier de couvrir le coût d’une acquisition immobilière, d’une construction ou de travaux. Divers éléments sont à prendre en compte pour le financement d’une opération immobilière d’un particulier : - L’apport personnel effectif. - Le ou les prêts du secteur aidé qui peuvent être obtenue : prêt à taux zéro, prêt épargne logement, prêt logement 1%, prêt fonctionnaire, etc. - Le prêt principal (ou complémentaire) déterminé en fonction du montant des échéances auxquelles l’emprunteur peut faire face
• Frais liés à l'emprunt
  
  Coût divers d’instruction de dossier, de garanties et d’assurances du crédit, qu’il est nécessaire de prévoir, en sus des intérêts, lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Certains de ces frais sont versés par l’emprunteur à l’établissement de crédit, d’autres au notaire. Ce sont des éléments constitutifs du coût total du crédit. A ce titre, ils sont pris en compte dans le calcul du Taux effectif global (TEG) du prêt. Ces frais, dits « annexes », recouvrent principalement : Les frais prélevés par l’établissement prêteur, pour l’étude et la mise en place du financement Les primes d’assurance décès-invalidité-incapacité et perte d’emploi (éventuellement) Les frais de prise de garantie, tels que : inscription hypothécaire, cotisations à une société de caution mutuelle, etc.
• Garantie
  
  Sûreté destinée à assurer au créancier d’une obligation que celle-ci sera bien exécutée. Il existe deux catégories de garanties (ou sûretés) : les garanties réelles (sur un immeuble) ; les garanties personnelles (caution).
• Garantie du crédit
  
  Moyens juridiques ayant pour objectif d’assurer au créancier une plus grande sécurité de remboursement de sa créance. En matière de crédit on parle également de sûretés ou (garanties) : Il en existe deux catégories : Les sûretés personnelles : engagement d’une tierce personne de payer en cas de défaillance du débiteur principal (caution simple ou solidaire) ; Les sûretés réelles : affectation d’un immeuble ou de biens meubles (actions, obligations, fonds de commerce,etc.) à la garantie du paiement de la dette
• Hypothèque
  
  Sûreté réelle, portant sur un immeuble, constituée au profit d’un créancier en garantie de l’exécution d’une obligation, généralement le paiement d’une dette. En cas de défaillance du débiteur, le bénéficiaire a le droit de faire vendre l’immeuble grevé, en quelque main qu’il se trouve (elle comporte un droit de suite) et d’être payé sur le prix prioritairement aux créanciers chirographaires (elle implique un droit de préférence). Pour être pleinement valable, une hypothèque doit faire l’objet d’une inscription effectuée auprès de la conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble grevé. Plusieurs hypothèques peuvent être successivement constituées sur un même bien immobilier. Dans ce cas, il y a plusieurs rangs et le rang de chacun est déterminé par sa date d’inscription. L’hypothèque ne dépossède pas le propriétaire de l’immeuble et il est possible de revendre celui-ci, du moment où une mainlevée d’hypothèque est effectuée. En cas de contentieux, le prêteur peut engager une procédure de vente judiciaire avec mise en adjudication du bien immobilier.
• Indemnités de remboursement anticipé
  
  En cas de remboursement anticipé du prêt, somme due par l’emprunteur, en sus du capital restant dû, pour un montant et selon des modalités de perception qui doivent figurer dans l’offre et le contrat de prêt. Un emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser en totalité ou en partie le prêt qui lui a été consenti. Pour les professionnels et les entreprises, le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est fixé librement entre les parties. Pour les particuliers, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû. Aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un de ces derniers.
• Intérêts
  
  Rémunération du service rendu par le prêteur qui met des capitaux à la disposition de l’emprunteur.
• Intérêts intercalaires
  
  Intérêts versés par l’emprunteur pendant le laps de temps qui sépare le ou les décaissements effectifs du prêt et le début de son amortissement.
• Interêts moratoires
  
  Intérêts dus à la suite du retard apporté dans l’exécution d’une obligation.
• Investissement immobilier
  
  C’est l’acquisition d’un immeuble ayant pour effet d’accroître le patrimoine d’une personne qui désire utiliser le bien soit pour se loger, soit pour le louer ou le revendre. Il faut, de ce point de vue, distinguer l’investisseur motivé par le fait de réaliser une affaire financière (rentabilité locative, placement, plus-value sur revente, etc…), de l’acquéreur classique qui souhaite habiter son logement avec le meilleur rapport qualité/prix . Dans les deux cas, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux critères, tels que : le prix, l’implantation géographique, l’environnement, la facilité de revente, la rentabilité des revenus locatifs, etc. En dehors d’un investissement réalisé pour se loger à titre de résidence principale ou secondaire, le choix en matière d’investissement immobilier couvre de nombreux domaines : neuf, ancien, locaux commerciaux ou professionnels, immobilier de loisirs, résidence étudiante, etc. Les avantages fiscaux sont souvent mis avant, selon le type d’investissement immobilier.
• Investissement locatif
  
  Placement immobilier réalisé par une personne physique ou morale qui acquiert un bien, neuf ou ancien, avec pour but de le louer en profitant souvent, en sus, d’avantages fiscaux qui ont pour effet d’accroître la rentabilité locative de l’immeuble. Un placement immobilier doit conjuguer une bonne rentabilité locative et une plus-value intéressante à la revente. En matière de logement, pour favoriser l’investissement locatif, les pouvoirs publics apportent leur aide (prêts locatifs intermédiaires, subventions et prêts de l’Anah,…), consentent des avantages fiscaux (dispositif Robien), ou autres (garantie de paiement des loyers sous certaines conditions).
• Loyer
  
  Prix stipulé dans le contrat de bail, que doit payer le preneur, périodiquement et régulièrement, en contrepartie de la jouissance du bien immobilier. Le loyer est en principe fixé librement entre les parties. Une clause de révision peut être prévue au contrat. Pour le locataire, le loyer est une charge qui pet être remplacée par le montant des échéances d’un prêt immobilier, lorsque l’intéressé accède à la propriété. Pour le propriétaire bailleur, le loyer est un revenu qui peut être pris en compte pour l’obtention d’un prêt immobilier, rattaché ou non à l’immeuble objet des revenus locatifs. Le loyer intervient donc dans le calcul des ratios d’endettement d’un emprunteur potentiel en tant qu’élément de charge ou de ressources.
• Marge de garantie
  
  Différence entre la valeur d’une garantie (gage, nantissement, hypothèque, etc…) et le montant nominal du crédit consenti.
• Mensualité
  
  Somme versée, chaque mois par l’emprunteur, pour rembourser un prêt, en capital et intérêts, conformément à l’engagement pris par lui lors de la signature du contrat de prêt.
• Mise en place d'un crédit
  
  Opérations diverses visant à faire délivrer à un emprunteur les fonds provenant d’un prêt qui lui a été accordé. Que le bénéficiaire soit un particulier, une entreprise ou un professionnel de l’immobilier, il s’agit d’opérations relatives à la signature des actes de prêt sous seing privé ou notarié, à la prise de garanties prévues, à la vérification du respect des conditions suspensives (obtention du permis de construire), au contrôle des justificatifs d’appels de fonds à l’emprunteur, etc. Toutes ces opérations ayant été effectuées, il est alors possible, selon le cas précis, de décaisser totalement ou de façon fractionnée le crédit entre les mains du notaire rédacteur, des entreprises ou des prestataires qui interviennent dans l’opération immobilière. Les fonds propres de l’emprunteur doivent être utilisés, en règle générale, avant la délivrance des fonds d’emprunt par l’établissement de crédit.
• Modalités de fonctionnement d'un crédit
  
  Particularités de fonctionnement d’un emprunt, généralement décrites dans l’offre de crédit ou dans une acte de prêt, et, précisant techniquement les modes opératoires relatifs principalement au(x) décaissement(s) du prêt et son remboursement.
• Neuf (logement)
  
  Logement dans un programme immobilier en cours de construction ou dans un immeuble récemment achevé. Le neuf bénéficie d’avantages fiscaux spécifiques (réduction de certains frais, amortissement pour un investissement locatif, etc.). S’il s’agit d’une résidence principale, il donne droit à l’obtention de prêts réglementés ou aidés, à condition que le logement, la situation et les ressources de l’acquéreur répondent aux normes fixées par l’Etat.
• Offre d'achat
  
  Proposition unilatérale d’acquisition d’un immeuble. Elle peut également être dénommée : « proposition d’achat » ou « engagement unilatéral d’achat ». La loi SRU interdit tout versement lié à des promesses d’achat, ce qui enlève tout intérêt à ce type d’avant-contrat jugé trop dangereux pour un particulier acquéreur.
• Offre de crédit
  
  Document présentant toutes les caractéristiques et conditions du financement proposé par un établissement de crédit afin de donner une information complète et détaillée à l’emprunteur ainsi qu’à ses cautions, s’il y a lieu. Le contenu de l’offre de crédit immobilier est strictement réglementé, cette dernière étant soumise aux dispositions du code de la consommation. De nombreux éléments doivent y figurer : - Identité des parties - Nature et objet du prêt - Montant - Durée - Taux d’intérêt - Modalités de remboursement - Pénalités de remboursement anticipé - Conditions d’assurance du crédit - Garanties - Coût total du crédit - TEG - Clauses suspensives éventuelles, etc. L’offre de crédit doit être obligatoirement adressée à l’emprunteur, par voie postale. Le prêteur doit également maintenir les conditions indiquées dans l’offre de crédit pendant une durée de trente jours au moins. L’emprunteur et ses cautions éventuelles ne peuvent accepter l’offre qu’après un délai légal de dix jours, à partir de sa date de réception. Des pièces sont éventuellement jointes à l’offre de crédit : conditions générales, cahier des charges, tableau d’amortissement, notice d’information sur le contrat groupe relatif aux assurances du crédit. Toute modification des conditions d’obtention du prêt, notamment le montant et le taux du crédit, impose la confection d’une nouvelle offre de prêt.
• Option de passage à taux fixe
  
  Faculté accordée à un emprunteur, en vertu des clauses du contrat de prêt et sans frais, de modifier son prêt à taux variable en une formule de prêt à taux fixe et à échéances constantes. Cette option, lorsqu’elle est prévue au contrat, est sécurisante pour l’emprunteur.
• Pénalités de remboursement anticipé
  
  Le remboursement anticipé est courant en cas de revente du bien ou suite à une importante rentrée d'argent. Une pénalité de 0 à 3% du capital restant dû sera exigée. Cette pénalité est souvent nulle pour les prêts à taux révisable, mais peut être importante pour les prêts à taux fixe. La loi du 01/07/1999 prévoit que vous ne paierez pas de pénalités de remboursement anticipé si le remboursement est contraint, c'est-à-dire s'il est effectué suite : - au décès de l'emprunteur ou de son conjoint, - à un changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint (ou du co-emprunteur), - à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.
• Pénalités de retard
  
  Somme que doit verser celui qui n’exécute pas son obligation dans le délai convenu. En matière de construction, cette pénalité est prévue dans de nombreux cas de figure. A titre d’exemple, un constructeur de maisons individuelles ou un promoteur immobilier, dans le cadre d’un contrat de construction ou d’un contrat de vente, doit verser au maître d’ouvrage ou à l’acquéreur, un montant défini dans le contrat, en cas de retard de livraison, sauf pour cause de cas majeurs. Elle ne peut être inférieure à un certain niveau du prix convenu, fixé par les textes et, ceci par jour de retard. De la même manière, tout retard dans le règlement des échéances d’un prêt peut entraîner la perception de pénalités de retard au profit du prêteur.
• Période de différé
  
  Période durant laquelle, alors que la totalité du crédit a été débloquée, l'emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté. Pendant cette période les intérêts sont payés ou capitalisés selon les termes de l'offre.
• Période de remboursement
  
  Période intervenant selon le cas immédiatement après : Soit le déblocage intégral du prêt soit à la fin de la période de différé Elle commence le jour du paiement de la première échéance du crédit et se termine lorsque le prêt est remboursé en totalité.
• Période d’amortissement
  
  Intervalle de temps débutant le jour du déblocage intégral du prêt et prenant fin lors du règlement de la dernière échéance, le prêt étant alors totalement remboursé.
• Période d’utilisation
  
  Elle commence le jour du paiement du premier appel de fonds et se termine le jour où la totalité du crédit est débloquée. Pendant cette période, généralement aucun remboursement ne s'effectue ; seuls les intérêts et l'assurance sont prélevés (voir intérêts intercalaires).
• Plan d'Occupation des Sols (POS)
  
  Document d'urbanisme règlementant l'utilisation des sols d'une commune et fixant des directives sur l'évolution de l'urbanisation. Il permet notamment de savoir si un terrain est constructible ou non. Les terrains sont divisés en plusieurs catégories : - urbain, - urbanisable, - naturel.
• Plan de financement
  
  Tableau chiffré qui fait apparaître, après les avoir précisées, les différentes composantes du financement global d’une opération immobilière. Un inventaire des modes de financement possibles est indispensable car il permet de prévoir comment un particulier, ou un professionnel de l’immobilier, va pouvoir financer une acquisition ou une construction. Ainsi, les acteurs concernés (vendeur, emprunteur, prêteur, etc.) sont à même d’estimer si une suite favorable peut être donnée au projet immobilier. Etablir un plan de financement cohérant et bien adapté à la situation de l’emprunteur, c’est tenir compte des paramètres suivants : Pour un crédit acquéreur : Connaître le prix et le coût exact de l’acquisition, des travaux, etc., Connaître tous les frais annexes (dossier, assurances du crédit, assurance construction, enregistrement, notaire, déménagement, etc.) Faire le point exact des différents prêts possibles (principal, épargne logement, aidés, sociaux, etc.) Calculer la capacité de remboursement du demandeur ( généralement, 33% maximum, entre l’ensemble des charges à supporter et les ressources certaines du ménage). Pour un crédit promoteur (opération de promotion immobilière, lotissement, marchand de biens) : Déterminer les ressources financières à mettre en œuvre (fonds propres, réservations et ventes, concours bancaires, etc.)pour assurer la couverture des dépenses constituant le prix de revient (charges foncières, coûts techniques, frais généraux, charges financières et fiscales), Construire un plan de trésorerie prévisionnel, en adéquation avec le calendrier d’avancement des travaux.
• Plan de remboursement (tableau d’amortissement)
  
  Document qui reprend, période par période, le détail des échéances de remboursement et les montants restant dûs. Il doit être obligatoirement remis à l'emprunteur.
• Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)
  
  Sureté conférée par le législateur à celui qui a prêté les fonds destinés au paiement du prix d’acquisition d’un bien immobilier. Cette sûreté permet à celui qui en bénéficie de saisir et faire vendre l’immeuble sur lequel elle porte et d’être payé par préférence aux autres créanciers. Ce privilège ne peut être constaté que par acte authentique et doit faire l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques. Il ne concerne pas le financement de biens existants et ne peut donc être utilisé pour les ventes en l’état futur d’achèvement, pour garantir des prêts à la construction ou destinés à financer des travaux.
• Quotité
  
  Pourcentage du montant total de capital garanti pour chacune des personnes assurées au titre d'un même prêt.
• Refinancement
  
  Ensemble de dispositifs, de moyens et d’opérations de trésorerie qui permettent aux établissements de crédit de disposer, à tout moment, de liquidités suffisantes pour faire face, en particulier, aux opérations de crédit qu’ils effectuent au bénéfice de leur clientèle. Les établissements de crédit sont naturellement emprunteurs (en cas de liquidités insuffisantes) et parfois prêteurs (en cas de liquidités excédentaires) en ayant accès à des marchés de capitaux dont la principale caractéristique est d’être liquide.
• Remboursement anticipé
  
  Opération qui consiste, pour un emprunteur, à rembourser tout ou partie du capital de son prêt restant dû avant la dernière échéance contractuelle de celui-ci. Bien que le remboursement anticipé soit considéré comme un non-respect ou l’inexécution d’une obligation contractuelle incombant à l’emprunteur – à savoir l’amortissement du prêt sur la durée prévue à l’origine -, ce dernier est autorisé, du fait des dispositions du code de la consommation, à réduire sa dette ou solder son prêt par anticipation. En principe, l’emprunteur est alors tenu de payer une pénalité dont le montant, pour les prêts immobiliers, est plafonné à 3% du capital restant dû, sauf cas d’exonération légale. L’établissement de crédit peut demander à être prévenu à l’avance et s’opposer à un remboursement partiel, inférieur à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde.
• Rente viagère
  
  Montant annuel dû par le débirentier (acquéreur du bien immobilier) au crédirentier (vendeur) jusqu’au décès de ce dernier.
• Report d'échéance
  
  Décision prise par le prêteur, dans certains cas, d’autoriser le paiement d’une échéance à une date ultérieure.
• Réservation
  
  Dans le cadre de la vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, c’est un contrat préalable à l’acte authentique, aux termes duquel le promoteur immobilier s’engage à réserver à l’acquéreur certains lots, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie. C’est un « avant-contrat », également dénommé « contrat préliminaire ».
• Résidence principale
  
  Logement occupé par une personne (propriétaire ou locataire) de façon effective et avec une certaine permanence. Le plus souvent, la durée d’occupation du logement retenue est de huit mois minimum dans l’année. Cette notion détermine, en règle générale, le lieu de paiement des impôts, d’exercice du droit de vote, de scolarisation des enfants, etc. Pour une opération immobilière en vue de la retraite, l’occupation effective doit se réaliser dans les six ans à venir.
• Résidence secondaire
  
  Logement occupé par une personne (propriétaire ou locataire), de façon temporaire, pendant l’année, à l’occasion de vacances et de week-ends, pour profiter des loisirs saisonniers. Par opposition à la résidence principale, ce lieu d’habitation n’est pas occupé en permanence.
• Revenu foncier
  
  Ressources provenant de la location ou de la vente de biens immobiliers Le « revenu net foncier » est déterminé, quand à lui, en diminuant du revenu foncier toutes les charges fiscalement déductibles : dépenses d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunts sur les biens immobiliers concernés, frais de gérance, etc.
• Revenu locatif
  
  Loyers perçus par un propriétaire bailleur qui a mis en location un ou plusieurs de ses biens immobiliers. Le « revenu net locatif » d’un bien est le loyer annuel duquel on soustrait l’ensemble des frais annuels supportés par le propriétaire bailleur. Il est fréquent que ce dernier emprunte pour financer les biens qu’il loue, ceci pour des raisons fiscales.
• Revenus
  
  Ressources périodiques d’une personne provenant de son activité professionnelle, de son capital ou d’allocations d’Etat. On distingue : - Le revenu du travail (salaires, traitements, rémunérations, gains, etc.) - Le revenu du capital (intérêts, dividendes, etc.) - Les revenus sociaux (allocations familiales, retraites, aide personnalisée au logement, etc.) Les ressources, au sens large, regroupent tous les moyens d’existence d’une personne physique, ceux disponibles ou potentiels.
• Risques de
  
  Risques des crédits immobiliers Conséquences pécuniaires d’évènements... non prévisibles qui compromettent le remboursement de prêts immobiliers consentis par les établissements de crédit à leurs clients devenus défaillants. Les établissements de crédit tentent de maîtriser ces risques par deux types d’analyse : - Analyse préalable du dossier de crédit qu doit prendre en compte la qualité du demandeur ainsi que la qualité intrinsèque de l’opération immobilière. - Analyse du déroulement de l’opération immobilière et suivi du bon dénouement du remboursement du prêt avec, si nécessaire, action déterminante en cas d’incident.
• Soulte
  
  Somme d’argent qui compense la différence de valeur, entre les lots partagés ou échangés, à la suite d’une succession, d’un divorce ou d’un échange de biens.
• Surface habitable
  
  Surface intérieure d’un logement, strictement destinée à l’habitation, à l’exclusion des balcons, terrasses, caves, sous-sols et autres superficies sous une hauteur de plafond inférieure à 1.80 mètre. Cette définition de surface peut être rapprochée de celle issue de la loi Carrez, qui doit être utilisée dans toutes les transactions immobilières portant sur les logements existants et anciens. Voir Loi Carrez.
• Tableau d'amortissement
  
  Document sous forme de tableau, joint à l’offre ou au contrat de prêt, qui indique pour chaque échéance la répartition de son montant entre la fraction de capital amorti, les intérêts payés au titre de la période et les primes d’assurances du crédit (éventuellement).
• Taux conventionnel
  
  Taux d’intérêt, hors frais et commissions, fixé d’un commun accord et contractuellement entre l’établissement de crédit et l’emprunteur. C’est le taux contractuel. Le taux conventionnel, ainsi que le Taux effectif global (TEG) doivent être parfaitement connus par l’emprunteur. Dans toute opération de crédit, le taux d’intérêt doit être fixé par écrit et, dès lors que le TEG peut être calculé, ce dernier doit être explicitement mentionné dans l’offre ou le contrat de prêt.
• Taux d'intérêt
  
  Rémunération convenue à l’avance, exprimée en pourcentage et pour une année, versée par l’emprunteur à un prêteur en contrepartie du crédit qui lui a été consenti pour une certaine période. Ce pourcentage, déterminé par la loi (taux d’intérêt légal) ou fixé par une convention (taux conventionnel ou contractuel) est appliqué au montant du capital dû qui sert de base au calcul des intérêts à payer. Ces intérêts peuvent être payables soit à « terme échu », c'est-à-dire en fin de période, soit « terme à échoir », en début de période.
• Taux d'intérêt légal
  
  Taux d’intérêt appliqué en l’absence de mention écrite d’un taux d’intérêt conventionnel. Ce taux est fixé, chaque début d’année, par décret, pour la durée de l’année civile. Il est également applicable à toute indemnisation pour un retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle ou légale.
• Taux de base bancaire
  
  Taux de référence, librement déterminé par chaque banque, appliqué à toutes ses opérations en l’absence de détermination d’un autre taux.
• Taux de l'usure
  
  Taux effectif global fixé chaque trimestre civil par un avis publié au Journal Officiel au-delà duquel il est interdit de prêter. Cela s’apprécie au jour de l’octroi du crédit, pour chaque type d’opération, tel que défini par le code de la consommation.
• Taux effectif global (T.E.G.)
  
  Coût total d’un crédit consenti par un établissement de crédit, exprimé en pourcentage annuel du montant initial de ce prêt. Il est calculé à partir du taux d’intérêt nominal et intègre, dans l’assiette de calcul, tous les éléments nécessaires à l’obtention et à la réalisation du crédit : frais de dossier, de garanties et d’assurance du crédit, d’expertise, de rédaction d’acte, commissions et rémunérations de toute nature, payées à des intermédiaires intervenus, de quelque manière que ce soit, dans l’octroi et la mise en place du crédit. Le TEG permet ainsi de vérifier que le coût total du crédit est bien inférieur à celui exprimé par le taux de l’usure pour la catégorie de crédits concernés. En France, le TEG est exprimé selon la méthode du « taux proportionnel », tandis que le Taux annuel effectif global (TAEG) est exprimé selon celle du « taux équivalent », depuis la transcription en droit français d’une directive européenne à ce sujet. Ce dernier taux ne concerne pas, à l’heure actuelle, les crédits immobiliers, ni les crédits aux entreprises et seuls les crédits à la consommation y sont soumis. Le TEG doit obligatoirement figurer dans l’offre de crédit et dans le contrat lui-même ainsi que sur tout document publicitaire ou d’information édité par un établissement de crédit, relatif à un crédit proposé à la clientèle. Le TEG est également le seul critère valable de comparaison du coût de plusieurs prêts identiques et délivrés par des établissements de crédit mis en concurrence.
• Taux nominal
  
  Pourcentage appliqué au montant d’un prêt pour déterminer la somme que doit payer l’emprunteur au prêteur au titre des intérêts. Le taux nominal n’intègre pas les commissions, frais et accessoires qui affectent l’emprunt (frais de dossier, d’assurances du crédit, de garanties, etc.). Il ne tient pas compte, non plus, des modalités de remboursement du capital. On peut également le dénommer « taux facial ». Ce taux est celui indiqué par les établissements de crédit.
• Taxe d'habitation
  
  Taxe mise à la charge de toute personne qui occupe un logement au 1er janvier, soit en tant que propriétaire, soit en tant que locataire. Elle n’est pas perçue pour les logements non habités. Payable annuellement, son montant varie en fonction de la situation du bien, de son ancienneté ou de la condition sociale de son locataire ou utilisateur.
• Taxe foncière
  
  Taxe frappant les propriétés bâties (exemple : terrain nu) qui appartient au contribuable. Attention dans certains cas, il est possible de bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement, en fonction notamment de la situation du bien, de son ancienneté ou de la condition sociale de son propriétaire.
• Terme d'un crédit
  
  Date d’apurement marquant la limite fixée dans le temps d’une opération de crédit à durée déterminée, conformément à un plan d’amortissement.
• Terme échu
  
  Modalité selon laquelle un paiement doit s’effectuer, à l’issue d’une période préalablement convenue. A titre d’exemple, les intérêts d’un prêt peuvent être réglés mensuellement et « à terme échu ». A l’inverse, il est possible de prévoir un paiement en tout début de période ; il s’agit alors d’un règlement « terme à échoir ».
• Terrain à batir
  
  Terrain sur lequel il existe une intention d’élever un immeuble et qui se doit, pour cela, d’être constructible (ce qui est établi par les documents d’urbanisme) et équipé c’est-à-dire pourvu d’une voie d’accès et desservi par des réseaux divers tels que : eau, électricité, etc. Pour un particulier, la recherche d’un terrain à bâtir peut s’orienter soit vers un terrain « isolé », soit vers un terrain « loti ». Dans le premier cas, l’acquéreur devra veiller aux coûts liés à la nature du sol et aux branchements à effectuer ainsi qu’aux servitudes existantes. Dans l’autre cas, le terrain bénéficie des équipements nécessaires, ce qui est un avantage, mais il est soumis à des règles de construction, parfois astreignantes, dictées par le cahier des charges du lotissement.
• Terrain constructible
  
  Terrain qui réunit toutes conditions indispensables à l’édification d’un immeuble (situation, surface, etc.), conformément à la réglementation d’urbanisme en vigueur. Cette réglementation, parfois rigide, a pour but de rendre l’urbanisation plus cohérente (POS, COS, etc.)
• Terrain viabilisé
  
  Parcelle desservie, en limite de propriété, par la voirie, l’évacuation des eaux usées, l’arrivée d’eau potable, l’électricité, le téléphone, etc. Les travaux nécessaires dans ce domaine sont à réaliser avant toute construction.
• Titre de propriété
  
  Acte authentique par lequel une personne est devenue propriétaire par acquisition, succession, donation, etc.
• TLE
  
  La taxe locale d’équipement (TLE) permet aux collectivités locales de financer les infrastructures collectives rendues nécessaires par les constructions.
• V.E.F.A.
  
  La vent e en l’état futur d’achèvement (VEFA) est la vente d’un immeuble à construire. L’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées, et devient propriétaire des constructions en cours au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
• Valeur locative
  
  Montant du loyer que peut espérer pourvoir obtenir un propriétaire en louant son bien immobilier. Cette valeur doit prendre en compte les conditions du marché. Elle est un élément important d’appréciation au moment de la vente d’un bien.
• Valeur vénale
  
  Prix auquel un bien immobilier peut raisonnablement se négocier, à une date donnée, et qui correspond au jeu normal de la loi de l’offre et de la demande. C’est donc la valeur marchande d’un bien immobilier qui est appréciée différemment, selon que ce bien est libre ou occupé. Que le bien immobilier soit neuf ou ancien, il faut toujours penser à la « valeur de revente » de l’acquisition.
• Viabilité
  
  Réalisation de travaux préalables à la construction d’un ensemble immobilier : voirie, assainissement, alimentation en eau potable, électricité, etc.
• Viager
  
  Technique de vente immobilière particulière dans la mesure où le prix de vente s’effectue par le versement régulier, par l’acquéreur (débirentier), au vendeur (crédirentier), d’une rente jusqu’au décès de ce dernier. C’est un contrat « aléatoire » puisque la durée de versement de la rente va dépendre d’un événement incertain : le décès du vendeur. La totalité du prix de vente n’est pas toujours totalement convertie en rente, il peut être convenu entre les parties que l’acquéreur paye un « bouquet ». Si le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation du bien, on parle de « viager occupé ». A contrario, si le vendeur quitte les lieux, on parle alors de « viager libre ».

• Les assurances
• Assurance dommage ouvrage
  
  Assurance OBLIGATOIRE de l’ouvrage qui couvre les risques de la construction. Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier par : - Le propriétaire de l’ouvrage, s’il traite directement avec l’architecture et l’entrepreneur, ou s’il construit lui-même ; - Le promoteur immobilier ou le vendeur, au bénéfice des futurs propriétaires successifs ; - Le constructeur de maisons individuelles a l’obligation de mentionner dans le contrat conclu avec le maître d’ouvrage les références des polices. Elle permet au bénéficiaire d’obtenir, en dehors de toute recherche de responsabilité longue et coûteuse, le préfinancement des travaux de réparation des malfaçons relevant de la garantie décennale. Le coût de cette assurance doit être fourni au bénéficiaire qui devra fournir, en cas de vente du logement, un justificatif de la police d’assurance dommages-ouvrage.
• Assurance du crédit
  
  Assurances souvent obligatoire et imposées par le prêteur, qui protègent l’emprunteur contre les conséquences des aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail) ou de perte de revenus (perte d’emploi). Les crédits immobiliers donnent lieu, dans la plupart des cas, à la souscription de différentes assurances : - Décès-invalidité - Incapacité de travail - Perte d’emploi Ces différents contrats sont en général souscrits, auprès d’une compagnie d’assurance, dans le cadre d’une assurance collective dite « assurance de groupe », police à laquelle l’emprunteur adhérera. Une « notice », détaillant les éléments essentiels de ces contrats, doit obligatoirement être remise en annexe à l’offre de crédit.

• Les différents prêts
• Barème
  
  Recueil de tableaux numériques donnant les résultants de calculs de montants d’échéances (mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles) à partir d’éléments déterminés par avance : montant du prêt, taux d’intérêt annuel et durée. Les barèmes relatifs aux crédits immobiliers peuvent être établis, sur la base d’un certain montant, pour un taux et une durée donnés, avec un montant d’échéance constant, dégressif ou progressif, avec ou sans différé d’amortissement et assurances du crédit comprises ou non.
• Compte Epargne Logement
  
  Compte libre dont les fonds plafonnés sont disponibles en permanence et produisent un intérêt exonéré d’impôt. Il permet d’obtenir, sous certaines conditions et 18 mois minimum après l’ouverture du compte, un prêt immobilier à un taux privilégié et à une prime d’épargne versée par l’état. Tout ce qui caractérise la phase d’épargne (dépôt initial, versements ultérieurs, plafond des dépôts, prime d’État, droit acquis, etc.) et la phase de prêt (montant, taux, durée d’amortissement, etc.) est strictement réglementé par les pouvoirs publics. Le compte épargne logement peut être cumulé, dans un même établissement de crédit, avec un plan épargne logement à condition que le total des prêts consécutifs au compte et au plan n’excède pas le montant autorisé. L’emprunteur peut également bénéficier les intérêts acquis (droits à prêt) sur les comptes épargne logement des membres de sa famille mais le montant d’un prêt épargne logement provenant d’un ou plusieurs comptes ne peut excéder le plafond réglementaire.
• Crédit à court terme
  
  Prêt bancaire de trésorerie dont la durée est égale ou inférieure à deux ans. Pour le financement de l’immobilier, entrent dans cette catégorie : le crédit relais, le crédit terrain, le crédit de démarrage, le crédit d’accompagnement.
• Crédit à long terme
  
  Prêt bancaire dont la durée est supérieure à 7 ans. Ces crédits sont généralement destinés à financer des immobilisations sur une longue période. En immobilier, ils sont utilisés pour l’acquisition d’un appartement ou la construction d’une maison individuelle.
• Crédit à moyen terme
  
  Prêt bancaire dont la durée est comprise entre deux et sept ans. Ces crédits sont généralement utilisés pour financer des investissements en bien durables, des matériels de production, etc. En immobilier, ils servent plus particulièrement à financer de petits investissements (garage) ou des travaux de rénovation.
• Crédit amortissable
  
  Forme d’emprunt la plus classique qui donne lieu à un remboursement du capital prêté sous forme échéances périodiques dont le montant est composé d’une fraction de capital d’intérêts calculés sur le capital restant dû au titre de la période, et éventuellement d’une prime d’assurance couvrant les risques décès-invalidité- incapacité et perte d’emploi. Pour les crédits immobiliers, la durée de l’emprunt peut atteindre 40 ans. Dans le montant des échéances, la part des intérêts est importante au départ et décroit dans le temps. Inversement, la part du remboursement en capital, faible à l’origine, augmente progressivement jusqu’au complet remboursement. Il existe plusieurs formules de crédit amortissable, toutes distribuées par l’ensemble des établissements de crédit : taux fixe ou taux variable, échéances constantes, progressives, dégressives et également modulables, etc. L’échéancier des remboursements du prêt est fourni sous forme de tableaux d’amortissement.
• Crédit immobilier
  
  Opération pour laquelle une personne, généralement un établissement de crédit, met ou promet de mettre des capitaux à la disposition d’une autre personne à des fins immobilières, ou prend, au bénéfice de cette dernière, un engagement par signature (cautionnement, aval, etc.). Le crédit immobilier recouvre toutes les formes de concours bancaires facilitant la construction d’immeubles, leur acquisition et leur modernisation. Ceux-ci sont consentis, soit aux promoteurs immobiliers, soit aux acquéreurs (particuliers, professionnels, entreprises). Ils sont de durées variables selon l’objet de leur financement et la nature de l’opération immobilière. Ces crédits peuvent appartenir au « secteur libre » (crédits sans intervention de l’Etat), au « secteur aidé » (crédits assortis d’avantages consentis par l’Etat) ou au « secteur réglementé » (crédits soumis à des normes spécifiques).
• Crédit In Fine
  

  La flambée des prix de l'immobilier et la faiblesse des taux d'intérêt poussent les banques à proposer à leurs clients des montages financiers jusque-là réservés aux professionnels. C'est le cas avec le crédit in fine. Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt Les autres mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Contrairement aux prêts amortissables classiques: chaque mois, l'emprunteur rembourse une part du capital et les intérêts.

   

  Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 euros, contre 740 euros avec un prêt amortissable.

   

  Et c'est pour cette raison que le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. Car le fisc permet à l'emprunteur investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. L'idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable. Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance, puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt. Dans le prêt in fine, le capital reste identique car non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.

   

  Pour solder le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. En langage technique, on appelle cela « adosser » un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie. Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie.?

• Crédit Relais
  
  Avance accordée pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en attendant que l’emprunteur réalise la vente d’un autre bien, souvent son ancien logement, lui permettant ainsi de constituer tout ou partie de son apport personnel. Le crédit relais est généralement consenti pour une durée n’excédant pas 2 ans. Son montant peut atteindre 80% de la valeur mis à la vente. En principe, le capital est remboursé en une seule fois, avant le terme du crédit, sans pénalité, par l’encaissement du produit de la cession du bien mis à la vente. Le règlement des intérêts peut s’effectuer selon 2 modalités : soit l’emprunteur les acquitte périodiquement (par mois, trimestre, etc.), soit le paiement des intérêts cumulés est réalisé globalement lors du remboursement du capital prêté. Un crédit relais peut être jumelé à un prêt long terme pour financer une acquisition.
• Crédit soulte
  
  Concours bancaire permettant d’emprunter l’argent nécessaire au règlement d’une soulte. Dans le cas d’une succession, on peut ainsi dédommager les autres héritiers et financer la somme nécessaire au règlement des frais de succession. Dans le cas d’un divorce, celui qui reste propriétaire d’un bien peut, si nécessaire, grâce à ce type d’emprunt, dédommager l’ex-conjoint. La différence entre la valeur du bien partagé et la soulte, objet du crédit, est considérée comme un apport personnel
• Financement des logements locatifs sociaux
  
  Dispositif de prêts destinés à faciliter, dans un but social, la construction neuve, l’acquisition de logements anciens ou la transformation en logement de locaux non résidentiels ; les bailleurs bénéficiaires devant s’engager à accueillir des ménages disposant de ressources inférieures à un plafond fixé réglementairement et dans des conditions de loyer définies également par les textes. Ce dispositif comprend deux grandes formes d’intervention des pouvoirs publics : - Le PLUS (Prêt locatif à usage social) Il a remplacé le PLA (Prêt locatif Aidé), dont il a conservé les caractéristiques essentielles : durée (de quinze à trente-cinq ans), taux révisable (indexé sur le taux du Livret A), etc. Le financement des PLUS s’appuie sur les fonds collectés par les deux réseaux de Caisse d’épargne et centralisés par la CDC. Les PLUS sont d’ailleurs exclusivement distribués par cette dernière aux organismes HLM et aux SEM, pour financer strictement les logements sociaux. D’autres caractéristiques personnalisent les PLUS : subvention (5% pour le neuf et 10% pour l’ancien), modulation des plafonds de ressources des ménages hébergés, tau de TVA réduit sur les travaux de construction, exonération de la taxe foncière, etc. Il existe deux variantes du PLUS : - Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), destiné aux ménages ayant les ressources les plus modestes. - Le PLUS CD (Construction- Démolition), pour le financement d’opérations de construction, articulées avec des démolitions de patrimoine. Le PLS (Prêt Locatif Social) et le PLI (Prêt Locatif Intermédiaires). Ils sont destinés à des bailleurs sociaux (HLM, SEM) ou privés (toute personne physique ou morale). - Les PLS permettent de financer des logements sociaux (prêts bonifiés) avec des règles moins contraignantes que celles des PLUS en matière de plafonds de ressources et de loyer (plafonds supérieurs de 50% à ceux du PLUS). Le PLS bénéfice des mêmes avantages fiscaux que le PLUS. - Les PLI ont des contraintes encore plus légères que les PLS, mais ne bénéficient pas des avantages fiscaux des PLUS et des PLS. En outre, les PLI ne sont utilisés que dans certaines zones considérées comme prioritaires. - Les PLS et les PLI sont distribués par la CDC, le Crédit Foncier et les autres établissements habilités.
• Prêt à l’accession sociale (PAS)
  

   

  Le prêt à l'accession sociale peut financer 100 % du prix d’achat et a pour avantage d’être cumulable avec le prêt épargne logement, le prêt 1% logement ou encore les prêts aux fonctionnaires. Il donne également droit aux APL, l'Aide Personnalisée au Logement.

   

  Un prêt à l’accession sociale est accordé dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement ancien avec ou sans travaux ou encore d’une construction du moment qu’il s’agit de la résidence principale, en effet le prêt à l’accession sociale ne financera jamais un investissement locatif.

   

  Ce Prêt à l'Accession Sociale est une forme de Prêt Conventionné soumis à des plafonds de ressources qui dépendent de différentes conditions :  

   

  - la composition du ménage

   

  - le nombre de personnes à charge  

   

  - le lieu d’implantation du logement

   

  Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des plafonds en fonction de la composition des ménages et de la zone géographique.

   

  Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zone B ou C
  1	22 113 €	19 225 €
  2	33 048 €	25 973 €
  3	43 323 €	30 874 €
  4	51 725 €	37 272 €
  5	61 542 €	43 846 €
  6	69 250 €	49 414 €
  Par personne supplémentaire	rajouter 7 715 €	rajouter 5 512 €

   

         

• Prêt amortissable
  

  Caractère de la majorité des prêts octroyés par les banques. Contrairement aux prêts in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps et n'est pas effectué en une seule fois. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Pour les prêts à échéances constantes, la part des intérêts diminue avec le temps, alors que la part du capital augmente.

• Prêt Conventionné (PC)
  

  Prêt attribué sans condition de ressources et pouvant financer... jusqu'à 90% du montant de votre opération. Il ouvre droit à l'APL, l'Aide Personnalisée au Logement. Le PAS (Prêt à l'Accession Sociale) est une forme de Prêt Conventionné soumis à des conditions de ressources

• Prêt immobilier 1% logement
  

  Toutes les entreprises de plus de 10 salariés sont tenues de consacrer chaque année 0,45% des salaires versés au financement des logements de leurs employés. Cette cotisation est appelée le 1% employeur (elle était de 1% à l'origine).

   

  Elle est redistribuée aux salariés et doit être affectée : - soit au financement de prêts à coût réduit, les prêts 1% logement, - soit à la mise à disposition de logements en location à prix préférentiel.

   

  Le prêt 1% logement est un prêt très intéressant pour le futur emprunteur. Il est accordé sans condition de ressources et son montant peut varier suivant les organismes. Les taux proposés sont environ de 1,5% assurance. Le logement financé par ce prêt doit concerner votre résidence principale.

• Prêt immobilier à échéances constantes
  
  Prêt à taux et à mensualités fixes. Le montant des mensualités reste le même pendant toute la durée du prêt. C'est la formule de taux fixe la plus classique.
• Prêt immobilier à palier
  

  Prêt à taux fixe et à mensualités croissantes. Vous pouvez décider de l'augmentation des mensualités en fonction des tombées de charges à court terme ou de l'évolution de vos ressources professionnelles, selon un rythme décidé à la signature du prêt. A titre d’exemple, vous pouvez décider que vos mensualités augmenteront de 2% par an.

   

  Cette formule permet d'alléger vos mensualités pendant les premières années de remboursement et de les alourdir ensuite pour tirer partie d'une hausse de vos revenus

• Prêt immobilier à taux fixe
  
  Prêt à taux et à mensualités fixes. Le montant des mensualités reste le même pendant toute la durée du prêt. C'est la formule de taux fixe la plus classique.
• Prêt immobilier à taux variables
  

  Les prêts à taux variables ou révisables sont souvent l’objet... de réticence de la part des emprunteurs qui estiment plus sécurisant d’obtenir d’une banque un prêt à taux fixe modulable ou non.  Souvent cité par les banques et les emprunteurs comme l’un des  meilleurs  courtiers de prêts immobiliers, offrant les meilleurs taux de prêt immobilier sur Lyon  et les autres villes de France, PRESTA FINANCE, se doit d’ apporter un certain éclairage sur le prêts à taux variables.    

   

  DEFINITION D’UN PRET IMMOBILIER VARIABLE OU REVISABLE

   

    Un prêt à taux variable ou révisable, comme son nom l’indique, varie  suivant les taux d’emprunt des banques sur le plan national ou international. En effet, pour faire face au volume d’emprunt immobilier nécessaire pour les prêts taux  fixes modulables ou prêts à taux variables, la plupart des institutions financières doivent elles même emprunter sur le marché financier national ou international à des taux variables qui fluctuent en fonction :

    - De l’offre et de la demande de capitaux à longs et courts termes.

   - De la notation des banques, ces dernières peuvent emprunter entre elles ou sur le marché monétaire en fonction du montant et de leur notation financières par les agences telles que Moody’s, Standard and Poor’s Fitch Rating. Ainsi une banque notée AAA  bénéficiera d’un  meilleur taux qu’une banque avec une notation BBB.La notation la plus basse étant I ou D qui sont les établissements en cessation de paiement.

  - De la politique monétaire des dirigeants des Banques Centrales et de la Banque Centrale Européenne.

   - De nombreuses autres variables macroéconomiques mondiales complètement aléatoires. (Tsunami, Attentat du 11 septembre 2001, Révolution dans les Etats Arabes) qui affectent le marché des capitaux.  

   

  Les banques offrent plusieurs types de prêts à taux variables suivant l’indice de variation et suivant le taux  mais les deux principaux types sont :

  - Le prêt  taux variable ou  révisable CAPE.

  - Le prêt à taux variable ou révisable pur ou non CAPE 1.    

   

  1. LES PRETS A TAUX  VARIABLES OU REVISABLE CAPE      

     

  1.1. Indice de variation des taux   

   

  Les prêts à taux variables ou révisables offerts par les banques seront  donc indexés sur le taux EURIBOR (Euro Interbank Offered  Rate), EONIA (  Euro Overnight  Index Average), OAT ( Obligations Assimilables du Trésor ), LIBOR (London Interchange Bank Offered Rate)  Le LIBOR s’applique à toutes les monnaies étrangères à l’ Euro. L’EURIBOR  mentionné dans les offres de prêt des banques varie  généralement  sur : 1 mois, 3 mois, 6 mois ou 1 an, la même indexation existe également sur les indices EONIA, ou LIBOR  ou OAT. Quelquefois, les banques prennent également  en compte le BTAN (Caisse d’Epargne), leur propre indice de révision (Crédit Mutuel). Quelque soit l’indice pris en compte, il est nécessaire de se renseigner sur l’historique et l’évolution de ces taux depuis les dernières années afin de se faire une idée de leur fluctuation. . Certains sont plus stables que d’autres mais plus élevés et d’autres très fluctuants mais parte d’une courbe assez basse telle l’EURIBOR.       

   

  1.2  BAREME DE PRET A TAUX VARIABLES OU REVISABLES     

   

      

   

  1.2.1 Marge appliquée par les banques sur les indices.

   

  Afin de se couvrir des frais de fonctionnement  et les risques, les banques n’appliquent pas uniquement le taux de l’indice de révision mais ajoutent en plus leurs propres marges. Ces marges se situent généralement entre 1.30 et 2.00 % selon le produit proposé. Ainsi, dans l’hypothèse où l’Euribor est de 3.30 % et que la marge de la banque est de 1.70 %, votre taux sera alors de 5.00% (3.30% 1.70 %) pour l’année à venir.

   

  Ainsi les barèmes des prêts à taux variables des banques s’expriment ainsi en fonction :   

        

  1.2.1.1 Du taux de Base  du prêt à taux variable. Il sera toujours en fonction des indices précédemment cites.  EURIBOR, EONIA, etc. Ce taux de l’indice de référence sera toujours  majoré de la marge de la banque qui varie beaucoup d’un établissement à un autre.      

  1.2.1.2 Du CAP ou Butoir de la variation du taux. Le barème d’un  prêt à taux variable  précise également  l’écart  ou butoir en pourcentage  maximum ou minimum de variation  sur l’ indice choisi par la banque  ainsi nous aurons :CAPE   1-1 ou 1.5 -1.5, 2-2 etc.      

  1.2.1.3  De la fréquence de chaque variation. Un prêt à taux variable ou révisable est corrigé régulièrement à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations périodiques  des indices précédemment cités : EURIBOR 3 mois, 6 mois ou 1an, même procédé pour l’EONIA ou le LIBOR.             Pour un prêt a taux variable ou révisable CAPE les banques appliquent généralement la première révision à partir de la deuxième année  mais certaines banques offrent des prêts à taux variables avec une période à taux fixe pouvant varier de 2,3,5 ou 9 ans ,  Dans le cadre d’un taux variable non cape la révision peut avoir lieu dès le premier mois.    

   

  Exemple de bareme de pret a taux variable CAPE 1/-1 sur l'Euribor 1 ans. Fixe pendant 2 ans
  7 à 10 ans	10 à 12 ans	12 à 15 ans	15 à 20 ans	20 à 25 ans
  3.50 %	3.80 %	3.90 %	4.10 %	4.20 %

   

  1.3 Avantages des prêts à taux variables ou révisables.  

   

  Bien évidemment, on trouve le principal avantage d’un prêt à taux variable ou révisable lorsque celui-ci  baisse ou reste sur le taux du jour de  la signature d’un contrat de prêt Mais, il faut attirer particulièrement  l’attention de l’emprunteur sur les deux avantages suivants    

   

  1.3.1 Rapidité d’amortissement  

           

  Un prêt à taux variable ou révisable s’amortit en général plus rapidement qu’un prêt à taux fixe modulable en effet, il  part à l’origine d’un taux plus bas qu’un prêt à taux fixe.        

   

  1.3.2    Echéance calculée sur le capital restant du et la durée restant à courir

   

  Lorsqu’ une variation de taux implique de la part de la banque une modification de la mensualité à la baisse comme à la hausse, le montant de la nouvelle mensualité d’un prêt à taux variable ou révisable sera  toujours calculée sur le capital et la durée restant dus.      

   

  1.3.3   Exemple:

   

   Comparatif d’un prêt à taux variable sur 25 ans à 3.35% 1-1 avec un prêt à taux fixe  modulable ou pas sur 25 ans à 4.10%. 

   

  Montant du prêt à taux fixe modulable: 100.000 €

  Durée du prêt à taux fixe modulable: 25 ans/ 300 mois

  Taux du prêt à taux fixe modulable: 4.10%

   Mensualité du prêt à taux fixe modulable: 533,77€  

   

  Montant du prêt à taux variable : 100 000€

  Durée du prêt à taux variable : 25ans / 300 mois

  Taux du prêt à taux variable : 3.35% 1-1 Euribor 1 ans (Révisé tous les ans)

  Mensualité du prêt à taux variable pendant un an : 492,61€  

   

  Différence des mensualités entre le prêt à taux fixe modulable et le prêt taux à variable et gain la première année :

  533,77€- 492,61€= 41.96€ x 12 = Gain annuel= 539,52€  

   

  Dans une hypothèse très positive pour l’emprunteur si l’indice de l’EURIBOR devait  s’effondrer  au cours de la première année du prêt à taux variable la nouvelle échéance de ce prêt serait calculée au bout de 12 mois avec la baisse butoir de -1% soit 2.35% et la nouvelle mensualité sera donc de 442,8€ pendant les 12 prochains mois.

  Le gain par rapport au taux fixe sera = 533.77- 442,8= 90,97€ soit 1091€/an. 

   

  Si au cours de cette première année le taux venait  à s’accroître de 0.50% a et que le contrat de prêt à taux  variable ou révisable précise  la fréquence de la variation tel que EURIBOR 1an. La mensualité sera revue à la hausse suivant le capital  et la durée restant dus au 12eme mois  soit 97398,92€ sur 288 mois la nouvelle mensualité de ce prêt à taux variables  ou révisables à 3.85% sera donc de : 518.67 €  Ce qui est toujours une différence de 15.10€ par rapport à la mensualité de 533.77€  du prêt à taux fixe modulable à  4.10%.    

   

  Toujours suivant la même logique si l’indice EURIBOR du  prêt  à taux variable ou révisable subissait une hausse vertigineuse de 3% sur  12 mois, le calcul de remboursement du prêt immobilier à taux variable ou révisable serait alors corrigé avec un accroissement maximum de 1% soit avec un taux  plafonné à 4.35%. La nouvelle mensualité sera toujours calculée avec un capital restant du de 97 398,92€ et une durée restant due de 288mois, elle sera donc de 545.46€  soit 11.69€ de plus que l’échéance du prêt à taux fixe modulable de 533.77€, mais il faudra 46 mois soit, pratiquement 4 ans pour que cette mensualité annule le gain de 539.52€  réalisé la première année, c’est une durée suffisamment longue pour voir le taux de  l’EURIBOR baisser à nouveau mais, même pour un prix Nobel d’ Economie il est impossible de prévoir avec un degré raisonnable de certitude les fluctuation des indices de prêts.                  

   

  1.4 Inconvénients des prêts à taux variables ou révisables.

   

  Le principal inconvénient est bien évidemment l’augmentation  des taux, surtout lorsqu’ ils perdurent  par ailleurs, on ne peut pas effectuer de mensualité de prêt lissé pour un prêt à taux variables ou révisables comme on le fait couramment sur un prêt à taux fixe modulable. Ce lissage de prêt est fort utile lorsqu’un emprunteur bénéficiant de plusieurs prêts de durées moins importantes que le prêt principal (Crédit immobilier à taux 0%, prêt 1%  logement, prêt d’épargne logement) souhaite amortir ces prêts sur la même durée que le prêt principal afin d’éviter les cumuls de ces  remboursements de prêts immobiliers sur  les échéances des premières années.              

   

  2. LES PRET À TAUX VARIABLES OU REVISABLES  NON CAPES.  

   

  Le principe du prêt à taux variable ou révisable non capé est identique à celui du taux révisable, à l’exception, qu il n’y a pas de butoir sur les variations du taux du prêts qui devra ainsi absorber de plein fouet les fluctuations des indices. Les échéances de ces prêts sont calculées en principe trimestriellement ou semestriellement. Ils sont en principe sollicités pour des durées plus courtes que les prêts  à taux variables capés.    

   

  3.  LORS D'UNE VARIATION DU TAUX D'INDICE, la variation pourra se répercuter soit sur la mensualité, soit sur la durée, soit sur les deux.

   

   L’offre de prêt à taux variable ou révisable doit indiquer très clairement l’impact de la variation des taux soit la mensualité soit la durée du prêt. Certaines  banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée ne pourront descendre en dessous d’un certain montant ou augmenter au dessus d’un autre montant.

   

  A titre d’exemple, un  taux variable ou un taux révisables dont la durée initiale est de 20 ans, peut  cas de hausse de l’indice de variation atteindre 25 ans ou se réduire à 15 ans en cas de baisse du même indice (variation de ou – 5 ans) dans ce cas les mensualités seront augmentées ou diminuées afin de ne pas se trouver hors des limites de la durée du prêt.  

   

  Certaines banques offrent des prêts à taux variables ou révisables mais leurs mensualités  varient uniquement avec l’indice du coût de la vie. Cette indexation peut être moins élevée qu’une augmentation drastique de l’EURIBOR ou autres indice de variation de taux. Si l’indices de référence du prêt subit une trop forte augmentation et que  le montant total des échéances est insuffisant pour couvrir le montant du prêt et de ses intérêts, la durée du prêt est alors augmentée sans pour cela, dépasser un certain seuil de ou – 5 ans.                  

   

  4.  LES FRAIS DE PASSAGE A TAUX FIXE D'UN PRET A TAUX VARIABLE OU REVISABLE

   

  La majorité des banques ne proposent pas le passage à taux fixe sur la base de l’indice de référence indiqué dans l’offre de prêt à taux variable. Il est donc indispensable  de vérifier en premier quel est l’indice de référence de passage à taux fixe qui peut être différent de l’indice de référence du taux  variable ou révisable et dans un deuxième temps de la marge supplémentaire appliquée par la banque celui-ci. En effet, la banque fera l’addition de l’indice de référence et de la marge bancaire pour le nouveau taux fixe du crédit immobilier pour les années restantes.

   

  5. LES PRETS A TAUX MIXTES.

   

  Dans certains contextes il peut être intéressant pour un emprunteur de solliciter 2 prêts pour la même acquisition avec un prêt à taux fixe modulable et un prêt à taux variable/ révisable. Ce type de montage peut être justifié pour des acquisitions de biens locatifs sur le plan patrimonial ou en vue d’une transmission successorale. Pour les acquéreurs  sous le régime de la loi Scellier, certaines banques offrent des prêts à taux variables avec des  fixités pouvant aller jusqu’à 9 ans, l’emprunteur peut donc solliciter de la banque un prêt à taux variables ou révisable pendant 10 ans et un taux fixe pendant 15, 20 ou 25 ans. Les investisseurs de biens immobiliers en locatif qui n’achèteraient  pas en loi Scellier mais dont les intérêts d’emprunts sont également déductibles des revenus locatifs peuvent également pour des raisons fiscales, patrimoniales ou successorales envisager le financement d’une acquisition avec l’un à taux fixe et l’un à taux variable ou révisable.  

   

  CONCLUSIONS :

   

  Faut-il être joueur pour emprunter à taux variable ou révisable ?

   

  Oui ! Si on s’engage pour l’acquisition de sa résidence principale sur un prêt à taux variable non capé avec un taux d’endettement élevé et des revenus aléatoires.

   

  Non ! Si on à le goût du risque et que l’on a un taux d’ endettement peu élevé et des revenus suffisant pour pouvoir assurer les mensualités d’ un prêt à taux variable en cas de hausse des taux.

   

  Non ! Si on s’engage avec un prêt à taux variable pour  une acquisition d’un bien locatif car les loyers peuvent être indexés sur le coût de la vie

   

  Non ! Si on s’engage sur un prêt au titre de sa résidence principale sachant très bien que comme pour 50% des biens immobiliers, votre résidence sera revendue dans les 7 prochaines années

   

  Non ! Pour des acquisitions ou rachat de prêts pour des raisons fiscales, patrimoniales ou successorales mentionnées précédemment.

• Prêt immobilier aux expatriés
  

  Il est effectivement difficile pour un emprunteur situé aussi bien dans les DOM-TOM que dans un pays étranger de pouvoir obtenir un prêt immobilier pour les expatriés. Certains des cadres de PRESTA FINANCE se sont trouvés eux-mêmes dans cette situation pendant de nombreuses années, ils comprennent donc parfaitement la problématique qui se pose et sont donc les plus à même de répondre aux attentes des expatriés dans leurs recherche meilleurs taux de prêt immobilier aux non résident ou de prêt immobilier pour expatriés. Il est effectivement difficile pour une famille qui vient en France une ou deux fois par ans de faire le tour de la famille tout en recherchant un bien immobilier ainsi que les meilleures conditions de prêt pour le financer.

   

  Les meilleurs taux de prêt immobilier à Lyon, Paris, Nice, Marseille ou Bordeaux en matière de prêt immobilier aux expatriés et aux non résidents peuvent être différents d’une région à l’autre voir même d’une ville à l’autre, certaines banques offrants des prêt à taux variables identiques sur le plan national, en revanche ces banques proposent rarement des prêts à taux fixes modulables, par ailleurs il faut noter que les prêts à taux variables ne peuvent avoir leurs mensualités de prêt lissés avec un prêt 1% logement, un prêt immobilier aux militaires (IGESA), un prêt aux fonctionnaire, ou un prêt d’épargne logement. Malheureusement, les résidents à l’étranger ne peuvent pas bénéficier de crédit immobilier à taux 0% ou de prêt à l’accession sociale sauf dans le cas de certain fonctionnaires ou militaires détachés à revenus modestes.

   

  Les expatriés sont très souvent démarchés par des représentants d’agences immobilières, des promoteurs ou des banques qui n’offrent pas toujours les meilleurs taux de prêt à Lyon et dans le reste de la France.

   

  Pour les raisons mentionné précédemment, nous conseillons aux expatriés comme aux non-résidents de consulter PRESTA FINANCE, un des meilleurs courtiers de prêt immobilier spécialisé dans les prêts immobiliers aux expatriés et non-résidents.

   

  Enfin pour certain emprunteur non fonctionnaire ou non détaché par une entreprise française qui sollicite un prêt immobilier pour non résident ou un prêt immobilier pour les expatriés pour effectuer une acquisition immobilière située à l’étranger, il est possible par l’intermédiaire de PRESTA FINANCE de solliciter un prêt à une banque situés dans le pays ou se situe le bien ou de financer la totalité ou une partie du bien avec la garantie d’un bien en France libre d’hypothèque ou par le nantissement d’un patrimoine immobilier. Il est en effet impossible de prendre une garantie sur un bien situé hors de France.

   

  Important : Nous attirons également votre attention sur les nouvelles réglementations et l’assouplissement des critères d’éligibilité pour bénéficier d’un crédit immobilier à taux 0% ou éventuellement un prêt à l’accession sociale.

   

  Quel que soit votre situation ou votre souhait, concernant la recherche des meilleurs taux de prêt immobilier à Lyon et dans toute la France, nous vous engageons à nous contacter par mail ou via notre site internet pour les calculs de capacité d’emprunt immobilier ou le calcul du remboursement de prêt immobilier.

• Prêt immobilier aux fonctionnaires
  

  Prêt, d'un montant maximum de 81123 €, attribué sans condition de ressources aux fonctionnaires et aux agents de l'Etat. Il est distribué par le Crédit Foncier de France et est accordé uniquement en complément d'un Prêt Conventionné (PC) ou d'un Prêt d'Accession Sociale (PAS).

• Prêt immobilier modulable
  
  Prêt à taux fixe et à mensualités modulables. Vous avez la possibilité,... pendant toute la durée du prêt, d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent. Cette décision entraîne, de fait, une variation de la durée de remboursement ou de la mensualité (selon les banques). Les conditions du prêt spécifient l'amplitude maximale des modulations et le nombre maximal de changements possibles
• Prêt immobilier multipalier
  
  Prêt à taux fixe dont les mensualités peuvent être ajustées en... fonction des remboursements des autres emprunts contractés. Par exemple, si vous avez contracté un prêt à 0% et que vous devez rembourser pour ce prêt 600 €/ mois pendant 7 ans, il est possible de contracter un prêt principal multipalier avec des mensualités diminuées de 600 € pendant les 7 premières années de façon à ce que vos charges de remboursement ne soient pas trop lourdes. Ce prêt permet donc d'égaliser vos remboursements sur une longue période
• Prêt immobilier primo accédant
  
  Personne qui n'a jamais été titulaire d'un droit de propriété immobilière et qui achète pour la première fois un logement destiné à son propre usage
• Prêt principal
  
  Crédit immobilier autour duquel s’articulent, pour des raisons techniques, financières ou réglementaires, d’autres prêts, qui lui sont complémentaires. Par exemple, un PAS peut être accompagné d’autres prêts tels que : prêts épargne logement, prêt logement 1%, prêt fonctionnaire, etc.
• Prêt relais
  
  Avance permettant aux propriétaires d'acheter un nouveau logement... en attendant de vendre leur logement actuel. Ce prêt est accordé dans l'attente de la réalisation de la vente et est à ce titre relais. Son montant peut s'élever de 60% à 80% du prix net vendeur à savoir la valeur estimée du bien - encours du prêt = % de ce résultat. Dès que la vente aura été effectuée, vous remboursez le prêt sans pénalités de remboursement. La durée maximum est généralement limitée à 2 ans.(voir Crédit Relais
• Prêts immobiliers aux militaires
  

  Prêts immobiliers aux militaires et personnel civil de ministère de la défense.

   

  Bien que sujet à la mobilité, les militaires et leur famille logés plus ou moins confortablement au gré de leurs affectations doivent dés que possible envisager d’investir dans l’acquisition de leur résidence principale, quitte à ce que celle-ci soit louée, à l’un de leur collègue par exemple, à partir de leur départ pour une nouvelle affectation. Pour cette raison, bien qu’ils puissent souvent être éligible à un crédit immobilier à taux 0%, compte tenu de leur revenus, les militaires ne peuvent pas toujours en bénéficier car il est incompatible avec le fait de louer leur résidence principale avant la fin du remboursement du crédit à taux zéro dés leur départ pour une nouvelle affectation. En revanche à défaut de ne pouvoir profiter du crédit immobilier à taux 0% ou du prêt 1% logement, compte tenu de la stabilité de leur emploi, les militaires ou employés civil du Ministère de la défense peuvent être qualifiés par les banques pour les meilleurs taux de prêt immobilier à Lyon, en France Métropolitaine et dans les DOM-TOM.

   

  Ils disposent également de solutions mises en place par l’Opérateur Social du Ministère de la Défense, ce sont des aides financières individuelles facultatives et attribuées selon les disponibilités des crédits sociaux disponibles pour le personnel du ministère de la défense.

   

  Ces aides de L’I.G.E.S.A. est composé de plusieurs éléments, à savoir un prêt d’accession à la propriété ainsi qu’un prêt complémentaire (indissociable du prêt d’accession à la propriété) permettant de le compléter, les conditions afin de pouvoir bénéficier de ces prêts immobiliers aux militaires sont :

   

  - Personnel militaire ou civil du ministère de la défense en activité,

   

  - Ancienneté minimale de 5 ans au ministère de la défense,

   

  - Taux d’endettement maximum de 33% des ressources du ménage à ne pas dépasser

   

  - Coût de l’opération inférieur à 360 000€ en région Ile-de-France et 264 000€ en province

   

  - Acquisition d’un bien situé en France métropolitaine ou dans les DOM-TOM - Ne pas avoir déjà bénéficié du prêt immobilier aux militaires du ministère de la défense -

   

  Un montant maximal de 11 000€ 5 000€ de prêt complémentaire remboursable en 8 ans maximum.

   

  - Souscrire une assurance en cas de sinistre afin de garantir le remboursement du prêt immobilier

   

  Afin d’atténuer l’effet des remboursements sur 8 ans d’un prêt de l’I.G.E.S.A, les remboursements d’un prêt à taux fixe modulable ou d’un prêt à l’accession sociale pourra être minimisé par un calcul de mensualité de prêt lissé.

   

  Un militaire de carrière qui est soumis à la mobilité peut également envisager un prêt à taux variable dans la mesure où il devra louer son bien immobilier. Grâce aux nombreuses possibilités de prêts primo-accédant, en tant que meilleur courtier en prêt immobilier et de surcroit courtier en prêt immobilier sans frais, PRESTA FINANCE pourra effectuer toutes simulations de prêt immobilier sur Lyon ainsi que toutes les villes de la métropole et des DOM-TOM.

   

  PRESTA FINANCE, un courtier financier sur Lyon et sur l’ensemble du territoire Français est un courtier immobilier sans frais se tiens à votre disposition pour de plus amples informations.

• Rachat de créance
  
  Opération par laquelle un emprunteur solde un prêt qui lui a été consenti dans le passé et se fait délivrer simultanément un autre prêt, par un autre prêteur, à des meilleures conditions, pour un montant identique à celui du capital remboursé par anticipation. Cette façon de procéder a principalement pour but d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, d’allonger la durée de remboursement, de diminuer le montant cumulé des charges de plusieurs prêts en les rachetant ou en les regroupant en un seul crédit, etc.
• Rachat de prêt immobilier à Lyon
  

  Opération par laquelle un emprunteur solde un prêt qui lui a... été consenti dans le passé et se fait délivrer simultanément un autre prêt, par un autre prêteur, à des meilleures conditions, pour un montant identique à celui du capital remboursé par anticipation.

   

  Cette façon de procéder a principalement pour but d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, d’allonger la durée de remboursement, de diminuer le montant cumulé des charges de plusieurs prêts en les rachetant ou en les regroupant en un seul crédit, etc...

   

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  Presta Finance est un courtier en rachat de crédit immobilier, profitant de relations privilégiées avec des banques de renommée : Crédit Foncier, Crédit Immobilier, Société Générale, CIC Lyonnaise de Banque, LCL, BNP Paribas, Banque Palatine, Caisse d'Épargne… Grâce à notre réseau de banques partenaires, nous arrivons à obtenir les meilleurs taux pour le compte de nos clients via des opérations de rachat de crédit immobilier.

   

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• Renégociation
  
  Discussion provoquée par un emprunteur avec son prêteur, en vue d’obtenir, une réduction du taux d’intérêt du crédit antérieurement consenti ou l’allongement de la durée de celui-ci. Ces dernières années, la baisse importante des taux avait motivé les emprunteurs à solliciter la révision de certaines caractéristiques de leur(s) prêt(s) en cours de remboursement. Un crédit immobilier jugé coûteux peut être renégocié avec le banquier d’origine ou éventuellement avec un autre établissement de crédit. Toutefois, la renégociation n’est possible que si l’emprunteur est à jour de ses paiements, si la durée du prêt restant à courir est suffisante et si l’écart de taux d’intérêt permet au moins de couvrir les frais de la révision sollicitée.

• Les prêts pour les professionnels
• Prêt Pme&Pmi
  
  Financement d’entreprise et de projets : Nos cadres totalisent plus d’un demi-siècle d’expérience dans ce domaine. Ingénierie financière, constitution de dossiers de prêts et de subventions pour : créations, capital risque, fusions, acquisitions (LBO, MBI, MBO). Financements de fonds propres, FIP, OSEO, APCE, ARCE, Aides Régionales, Départementales, Européennes, France Initiative, Crédits d’Impôt, recherche, Crédit Bail, etc.… Stratégie, financement et aides à l’export : Aides et missions UBI France, Assurance Prospection COFACE et Assurance Crédit, Aides Régionales. Crédit d’impôt Export. Financement de projets industriels, photovoltaïques, et agronomiques, domestiques et internationaux. FASEP, PROPARCO, Banque Mondiale, International Financial Corporation. FAO, UNIDO, BEI, Banque Européenne de reconstruction et Développement BEI.

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