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« Si le prêt immobilier est récent cela vaut le coup de renégocier »
Est - ce vraiment le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?
Oui, si le prêt a été souscrit relativement récemment. S'il ne reste que 4 ou 5 années à payer, cela ne vaut pas le coup. Il n'y aura aucun impact, l'emprunteur n e sera pas gagnant.
Vaut-il mieux tenter de faire racheter directement son prêt ou essayer d'abord la renégociation avec sa banque ?
Il faut d'abord consulter sa banque, bien expliquer sa demande et faire la comparaison avec ce que propose la concurrence. Ce n'est pas forcément une démarche évidente, c'est pour cela que je conseillerais de passer par un courtier Les banques disposent de cellules dédiées pour étudier les dossiers que leur transmettent les courtiers en prêts immobiliers.
Le processus est plus rapide. Les réponses arrivent en générale en 72 heures, voire dans la journée, en fonction des dossiers. De toute façon, peu de courtiers prendront le risque de transmettre aux banques les dossiers qui ne tiennent pas la route.
A quoi faut-il faire attention lorsque l'on cherche à renégocier ou à faire racheter son prêt ?
Dans le cas d'un rachat de prêt, il faut veiller à ce que la proposition soumise par la banque intègre bien tous les frais annexes, tels que les pénalités de remboursement anticipé et les frais de garantie.
Il faut aussi s'assurer que la banque que l'on quitte a bien limité les pénalités de remboursement anticipé à 6 mois d'intérêts ( au taux actuellement en vigueur) et que cette somme soit bien inférieure aux 3 % d'indemnités de remboursement anticipé. Par ailleurs le but d'un rachat n'est pas de désendetter « artificiellement » un emprunteur en rallongeant la durée du prêt. Il s'agi de lui faire bénéficier d'une diminution du coût de son crédit. Deux options s'offrent au client : soit il conserve la durée du prêt et opte pour une diminution des mensualités, soit il maintient, voire augmente le montant des mensualités, tout en bénéficiant d'une réduction de la durée du prêt.
Exemple :
Prêt immobilier de 200 000 € sur 25 ans à un taux fixe de 5,5 %, souscrit en juillet 2007.
L'emprunteur qui maintiendrait son prêt dans le même établissement rembourserait 1 228,17 € par mois (plus d'assurance dont le montant varie en fonction de l'âge de l'emprunteur).
Le coût total du crédit (assurance comprise) s'élèverait à 182 251 €.
Dans le cas d'une renégociation de prêt. Première possibilité : l'emprunteur renégocie son prêt directement avec sa banque. Dans le cas où celle-ci lui proposerait de ramener la durée du crédit sur 20 ans et de passer à un taux de 4.625 €, le montant mensuel des remboursements seraient de 1 228.14 € et le coût total du crédit atteindrait 124 388 € (en comptant les sommes déjà versées depuis la souscription du prêt en 2007, et une assurance de 13 800 €).
Dans le cas d'un rachat de prêt.
Deuxième cas de figure : le prêt est racheté en juillet 2009 par une autre banque, à un taux fixe de 4.20 % et sa durée ramenée à 20 ans.
L'emprunteur rembourserait alors chaque mois 1 233.14 € et le coût du prêt atteindrait 115 540 €. Il réaliserait donc une économie nette de 66 711 € (et cela en comptant une assurance de 12 098 €, 5283 e de pénalités et une garantie de cautionnement de 1779 €). Une économie conséquente, alors même que le montant des mensualités reste quasi identique à celui qui avait été établi dans la première banque, avant rachat.
Presta Finance - source le Progrès - 10/08/2009
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