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CONSTRUIRE SA MAISON
La première étape : l'achat du terrain
Le terrain constructible peut se trouver soit dans lotissement soit en secteur « diffus ».
- Le lotissement offre des garanties sur sa viabilité, sa superficie et sa constructibilité, le lotisseur en étant juridiquement garant. Un lotissement est un terrain divisé en parcelles et revendu par lots, équipés par le lotisseur. Souvent, le cahier des charges prescrit les matériaux, couleurs et types de clôture autorisés. Indépendamment des autorisations administratives, l'accord des voisins peut être requis avant certaines constructions (véranda, piscine, etc…)
- Secteur « diffus » : pour vous assurer de la viabilité de la constructibilité d'un terrain isolé, consultez le PLU (le Plan Local d'Urbanisme), qui fixe les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols.
Le PLU peut préciser :
- l'affectation des sols selon les usages principaux pouvant être fait ou la nature des activités susceptibles d'être exercées ;
- des règles concernant l'aspect extérieur de la construction, sa dimension ;
- une superficie minimale de terrain constructible ;
- un ou des COS (Coefficient d'Occupations des Sols) qui permet de déterminer le nombre de mètres carrés constructibles en fonction de la superficie du terrain ;
Le cadastre permet d'identifier les propriétés présentes dans une commune.
Ces éléments sont disponibles à la mairie de votre commune. Il est également conseiller de demandé la délivrance d'un certificat d'urbanisme.
- Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d'une construction à usage d'habitation ne sont pas assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5.09% (+ 0.10% au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Un moment clé : la signature du contrat de construction
- En signant le contrat de construction de votre maison, vous devenez maître d'ouvrage (à ce titre, vous avez l'obligation, avant l'ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommage ouvrage dont les références doivent être indiqués dans le contrat de construction). Le constructeur vous donne les plans et s'engage à construire selon les règles de l'urbanisme. En principe, ce contrat n'inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc).
- Chiffres en main
Le contrat de construction obéit à des règles « d'échéancement » quant au paiement du prix de vente : 5% à sa signature, 10% à l'ouverture du chantier, 10% à l'achèvement des fondations, 15% à l'achèvement des murs, 20% à la mise « hors eau », 15% à l'achèvement des cloisons et la mise « hors air », 20% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, les 5% restant à la remise des clés.
Le constructeur doit fournir une garantie bancaire de livraison, à un prix et à une date convenus, et de remboursement d'acompte.
- Si vous faites construire :
-le coût de l'assurance dommage ouvrage obligatoire peut varier de 1.5% à 6% du coût de l'opération ;
- il est d'autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.
Le permis de construire
Obligatoire pour toute construction durable, cette autorisation administrative doit être demandée à la mairie. Pour tout projet dépassant 170m² de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré, un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Désormais, depuis la réforme du permis de construire (entrée en vigueur le 1er octobre 2007), les tiers disposent d'un délai de deux mois à compter de l'affichage sur le terrain pour en demander l'annulation. Si la preuve de la régularité de l'affichage sur le terrain ne peut être rapportée, le délai de recours expire au plus tard un an après l'achèvement de la construction autorisée. Valable deux ans, le permis peut être prolongé d'un an. La construction doit commencer avant l'expiration de ce délai.
- Des délais d'instruction garantis
Le délai d'instruction du permis de construire est fixé à deux mois pour les constructions individuelles et à trois mois pour les autres constructions.
Quand une consultation est obligatoire et impose un délai supplémentaire, celui-ci est connu au bout d'un mois. Il ne peut plus être modifié.
- Une gestion des pièces manquantes du dossier plus claire et plus simple
Une liste des pièces devant accompagner le dossier est fournit avec les nouveaux formulaires.
L'administration à l'obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier. Vous avez alors trois mois pour lui envoyer.
Votre construction est achevée
- La réception de la construction est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserves. En pratique, la réception et la livraison sont généralement concomitantes.
- Il appartient désormais au maître d'ouvrage, ou à son architecte, d'adresser par pli recommandé, avec accusé de réception, au maire de la commune une déclaration qui atteste de l'achèvement des travaux et de leur conformité.
- L'autorité compétente dispose alors d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis. Passé ce délai, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée est délivrée par l'autorité compétente au maître d'ouvrage sur simple demande de celui-ci.
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