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A QUEL PRIX ACHETER ?
A surface équivalente, les écarts de prix sont parfois très importants. Ils dépendent de la renommée de la ville. Plus celle-ci est réputée résidentielle et tranquille, plus les valeurs sont élevées. A l'intérieur d'une ville, il existe aussi d'importantes disparités entre les quartiers selon leur proximité ou leur éloignement du centre, leur degré d'équipements (scolaires, sportifs, culturels …). Même si les prix sont plus chers, privilégiez toujours une bonne desserte en transports en commun (métro, train, bus, tram). Autres éléments qui font varier les prix : la qualité de l'immeuble et ses prestations (ascenseur, etc …), l'étage et l'exposition du logement. Plus il se situera à un niveau élevé, plus il sera lumineux, plus il sera au sud ou à l'ouest, plus il bénéficiera du soleil. Pour vous faire une idée des prix, n'hésitez pas à consulter les bases de données des professionnels (notaires, agents immobiliers, promoteurs) et visitez le plus de biens possibles dans les quartiers qui vous intéressent.
LES MEILLEURES PISTES
Ce sont les annonces dans les journaux, mais aussi de nombreux sites internet, qui regorgent d'annonces d'appartements et de maisons à vendre. Elles émanent de particuliers comme de professionnels. C'est un des moyens le plus rapide.
QUI SONT VOS INTERLOCUTEURS LORS DE VOTRE ACHAT ?
Ils viennent de différents horizons. Il peut s'agir de particuliers, d'agents immobiliers, de notaires, de promoteurs…
Avec lui, vous avez un contact direct et pouvez collecter de nombreuses informations sur le logement, le coût des charges de copropriété, de chauffage… Vous pouvez aussi avoir une idée du voisinage. Mais il est plus prudent de tout vérifier par vous-même.
Un propriétaire qui veut vendre son logement ne vous révèlera pas forcément ses défauts.
De même, il aura tendance- valeur affective oblige- à surestimer son bien.
C'est un professionnel qui intervient notamment dans l'opération de vente ou d'achat d'un logement. Pour exercer son métier, il doit être titulaire d'une carte professionnelle indiquant ses compétences : transaction gestion immobilière (loi Hoquet du 2 janvier 1970, modifiée par l'ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 et par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005). Cette carte est valable dix ans et non plus un an comme précédemment. Pour obtenir sa carte, l'agent immobilier doit être titulaire soit d'un diplôme de niveau bac+ 3 dans des domaines précis (juridique, économique ou commercial), soit d'un diplôme universitaire ou d'un BTS immobilier, soit d'un diplôme d'études économiques et juridiques appliqués à la construction et à l'habitation. A défaut, il doit justifier d'un nombre d'années d'expériences professionnelles (dix ans sans diplôme). Il doit, cependant, avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle et justifier d'une garantie financière suffisante (caution d'une banque, d'une compagnie d'assurance) pour permettre le remboursement des fonds qui lui ont été confiés. Il ne peut participer à une transaction que s'il a été mandaté par le propriétaire. Il est soumis à un devoir de conseil vis-à-vis du vendeur et de l'acquéreur. Aussi, il doit vous donner une information claire et objective sur le bien qui vous intéresse. S'il existe des nuisances, des servitudes qui grèvent le logement, l'agent immobilier doit vous tenir informé, de même qu'il doit vérifier la situation administrative et juridique du bien. S'il en était autrement, sa responsabilité pourrait être engagée.
Une fois que vendeur et acquéreur se sont entendus, il peut rédiger l'avant-contrat. Il perçoit pour sa prestation une commission supportée par le vendeur. Mais en réalité, elle s'ajoute fréquemment au prix du bien.
Vous le connaissez en tant qu'officier ministériel rédigeant les actes authentiques et percevant, à ce titre, des émoluments de rédaction. Son rôle de négociateur est moins connu. Il peut en effet, comme l'agent immobilier, mettre en présence vendeur et acquéreur. Pour cette activité, il est également soumis à un devoir de conseil. Il a effectivement une bonne connaissance du marché immobilier et des logements mis en vente par voie de succession ou de divorce. Le Notaire, dans son rôle d'intermédiaire de la transaction, peut donc vous être d'une aide très précieuse. Il connaît bien le marché de l'immobilier local, sait évaluer les biens et facilitera vos démarches administratives. Pour cette mission il est en droit de vous réclamer des honoraires de négociation, établis selon le barème suivant (TVA incluse) :
-4.784% de 0 à 6 500 €
-1.9734% de 6 500 € à 17 000 €
-1.3756% de 17 000 € à 30 000 €
-au-delà 0.9867%
- Le promoteur et le constructeur
Si vous décidez d'acheter un logement neuf dans un programme immobilier, c'est au promoteur que vous aurez affaire. Ce professionnel conçoit, commercialise et construit des opérations de logement.
En général l'achat s'effectue sur plan. Vous pourrez faire votre choix à partir d'une plaquette publicitaire, d'un descriptif et, éventuellement, d'un appartement témoin. Pour sécuriser ce type de vente (une Vente en l'état futur d'achèvement : VEFA) le promoteur doit apporter des garanties. Notamment une garantie d'achèvement des travaux (donné par un établissement financier) qui vous protège contre les risques de défaillance de celui-ci. N'hésitez pas à lui réclamer une attestation de garantie. Le constructeur est généralement une entreprise qui construit des maisons individuelles au coup par coup sur un terrain que vous fournissez. Avant de signer quoi que soit avec lui, assurez-vous, là encore, qu'il détienne une garantie de livraison, donné par un établissement financier ou une compagnie d'assurance, ainsi qu'une assurance de responsabilité professionnelle et une garantie décennale. Cette dernière vous permettra de faire réparer des malfaçons en cas de problèmes liés à l'ossature de la construction.
ACHETER UN LOGEMENT ANCIEN
Comment vérifier la qualité du logement ?
Dans l'ancien, excepté s'il on est spécialiste, il est difficile de vérifier l'état de la toiture, de la charpente, des murs, des planchers, du chauffage ou de l'installation électrique. Il vaut mieux pourtant en avoir une idée précise afin d'éviter les mauvaises surprises. D'où l'intérêt de vous faire accompagner d'un professionnel du bâtiment. Si vous optez pour un appartement en copropriété, renseignez- vous auprès du syndic pour connaître les gros travaux réalisés et ceux éventuellement programmés (toiture, ravalement, ascenseur…). Pour une maison individuelle, il est plus facile de vérifier la toiture ou les murs porteurs, mais n'hésitez pas à poser des questions au propriétaire ou à l'agent immobilier chargé de la vente.
Qui peut expertiser un logement ?
Différentes professions peuvent s'en charger. Par exemple, un architecte sera en mesure d'évaluer la qualité de votre futur logement (charpente, toiture, murs, planchers, équipements, isolation… ), d'en vérifier la superficie et de chiffrer le coût des travaux à prévoir. Cela peut vous donnez des arguments pour négocier le prix du logement. Un géomètre-expert, même s'il est spécialisé dans les plans et les documents topographiques, à également la possibilité de réaliser un diagnostic immobilier.
LA MESURE DU LOGEMENT EST-IL IMPERATIF ?
La loi Carrez du 18 décembre 1996 a rendu obligatoire la mention de superficie exacte d'un logement en copropriété dans toute promesse ou compromis de vente, ainsi que dans l'acte d'acquisition. La surface à prendre en compte est celle des planchers, clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette surface ne tient pas compte des planchers, des parties ou la hauteur sous-plafond est inférieure à 1.80 m. Sont aussi exclues les surfaces des caves, garages et parkings, ainsi que celles des petits locaux annexes (débarras, wc sur le palier) si leur surface est inférieure à 8 m². Si la surface n'est pas mentionnée dans les documents, vous aurez la possibilité d'invoquer la nullité de la vente dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte chez le notaire. Vous pourrez aussi, si la superficie est surévaluée de plus de 5%, demander une diminution du prix de vente au prorata de l'écart de surface en saisissant le Tribunal de grande instance.
QUELS SONT LES DIAGNOSTIQUES OBLIGATOIRES ?
Avant de vous cédez son bien, le vendeur du logement doit faire réaliser un certain nombre de diagnostics. Ceux-ci sont désormais tous réunis dans un document unique (ordonnance du 8 juin 2005, JO du 9 juin 2005)
Tout logement (appartement, maison) ou terrain se situant dans une zone infesté par les termites-elle est délimitée par arrêté préfectoral- et mis en vente doit l'objet d'un état parasitaire. Cet état doit dater de moins de six mois et être annexé à l'acte de vente. Il doit être conforme à un modèle règlementé, établi par un professionnel agréé.
Un constat des risques d'exposition au plomb (Crep) de moins d'un an doit être joint à la promesse de vente ou à l'acte notarié pour toute vente d'un logement (appartements et maisons) construit avant le 1er janvier 1949. En copropriété, la recherche de plomb ne porte que sur le logement, à l'exclusion des parties communes. A compter du 12 août 2008, ce constat devra même être joint à tout bail d'habitation, sous peines de sanctions pénales.
Pour tout immeuble collectif ou maison individuelle dont le permis de construire à été délivré avant le 1er juillet 1997, le vendeur doit, au plus tard à la date de la promesse de vente ou, à défaut, à la date de l'acte authentique, produire une attestation portant sur la recherche d'amiante dans les matériaux qui ont servi à sa construction. Concernant les immeubles un dossier technique « amiante » doit avoir été établi avant le 31 décembre 2005 (décret du 29 juillet 2004). Une fiche récapitulative de ce dossier est à la disposition des occupants.
Pour les parties communes d'immeubles collectifs, c'est la fiche récapitulative qui doit être produite par le vendeur. Attention : à défaut de diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.
- Performance énergétique (DPE)
Ce diagnostic à pour vocation de vous informer sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude, consommation d'énergie) du logement. Depuis le 1er novembre 2006, il doit être joint à tout avant-contrat ou acte authentique de vente et doit dater de moins de dix ans au moment de la vente.
En cas de vente, le propriétaire doit faire établir un diagnostic de l'installation électrique, dès que celle-ci à plus de quinze ans. En copropriété, seule la partie privative est concernée. Ce diagnostic n'est pas encore en vigueur mais devrait l'être courant 2007 (décret à paraître).
A compter du 1er novembre 2007, toute installation de gaz (naturel ou non) réalisé depuis plus de quinze ans devra être diagnostiquée en cas de vente. Le certificat devra dater de moins de trois ans à la date de la vente.
- Prévention des risques naturels et technologiques
Cet état de risque s'impose aux vendeurs depuis le 1er juin 2006 dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, naturels et sismiques ou cycloniques. En cas de vente d'un bien (appartement, maison, terrain), l'état, datant de moins de six mois, doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Le vendeur doit vous informer des sinistres antérieurs et ayant été indemnisés à ce titre.
QUEL CONTRAT SIGNER A LA RESERVATION ?
Une fois votre logement trouvé, il vous reste à signer l'acte de réservation. A savoir : compromis de vent, promesse de vente, promesse d'achat. Chacun de ces actes a des caractéristiques et des conséquences bien différentes.
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)
De nos jours c'est l'acte le plus fréquemment utilisé. Il vous engage, vous et le vendeur, de la même façon. Une fois qu'il est signé, la vente est quasi définitive. Elle ne pourrait être différée que pour des raisons clairement indiquées dans le contrat. La somme que vous versez à la signature en général 10% du prix du bien constitue un acompte définitif sur le prix. Si vous renoncez à acheter pour d'autres motifs que ceux qui sont prévus au contrat, vous perdrez cette somme. Il est possible de prévoir une clause en cas de dédit du vendeur, qui l'oblige, lui aussi, à vous verser une somme s'il change d'avis et ne veut plus vendre.
- La promesse unilatérale de vente
Par cet acte, c'est surtout le vendeur qui s'engage en vous donnant une option sur son bien à prix défini et sur une durée limitée. De votre côté, vous vous engagez à donner une réponse pour vous porter acquéreur dans le délai fixé au contrat. Vous disposez donc d'une réelle liberté. Mais elle n'est pas totale. Si vous ne donnez pas suite, le vendeur sera autorisé à conserver la somme versée (10% en général, comme pour le compromis). Si cette somme est élevée, il est parfois possible de négocier ce montant à la baisse. Le vendeur est tenu de respecter les conditions du contrat. Si vous les acceptez, la vente sera réputée conclue et vous ne pourrez plus vous rétracter.
Si votre vendeur refuse de se présenter devant le notaire pour signer l'acte définitif, il vous appartiendra de saisir le Tribunal de grande instance pour faire constater la vente. Même chose si c'est vous qui ne voulez plus signer.
- L a promesse unilatérale d'achat
Cet acte n'engage que vous, et pas le vendeur. Il indique que vous vous portez acquéreur à un prix donné. Vous êtes engagé par la durée prévue au contrat. Pendant ce temps, le vendeur à la liberté de trouver un autre acheteur à un meilleur prix. A l'expiration du délai, si le vendeur n'a pas trouvé mieux et qu'il accepte vos conditions, vous ne pourrez plus vous rétracter.
PUIS-JE ME RETRACTER ?
Si l'avant-contrat est signé « sous seing privé » (c'est-à-dire directement entre les parties et l'agent immobilier), vous en recevrez une copie par lettre recommandée avec avis de réception. Vous disposerez d'un délai de rétractation de sept jours calendaires pour vous désister (à partir de la réception du contrat par courrier). Si l'avant-contrat est signé chez le notaire, le projet vous sera adressé à votre domicile. Vous bénéficierez alors d'un délai de réflexion de sept jours pour renoncer. Au-delà, vous ne pourrez plus vous désister, sauf à perdre les sommes versées.
QUELLES CLAUSES SUSPENSIVES ?
Dans tout avant-contrat doivent figurer, outre la désignation des parties, du logement, de sa superficie et de son prix, certaines clauses suspensives qui, lorsqu'elles ne se réalisent pas, entraînent automatiquement l'annulation de l'acte.
- La clause suspensive d'obtention des prêts est valable au moins un mois et doit figurer dans le contrat dès lors que vous empruntez pour financer votre acquisition. Même si l'acte ne précise rien, il sera tout de même réputé avoir été conclu sous cette clause. Elle vous autorise à renoncer à l'achat si un seul des prêts nécessaires au financement de votre acquisition est refusé (il faut au moins qu'il représente 10% du prix global).
- La clause suspensive d'obtention du certificat d'urbanisme ne doit révéler aucune charge ou servitude administrative de nature à restreindre votre droit de propriété ou de jouissance. D'autres clauses suspensives peuvent encore figurer. Par exemple, si vous faites construire, vous pouvez subordonner la vente à la délivrance d'un permis de construire. Même chose si vous envisagez des travaux qui nécessitent le consentement de la copropriété. Demandez conseil auprès de votre notaire.
A QUEL MOMENT INTERVIENT LA VENTE CHEZ LE NOTAIRE ?
A partir de l'avant-contrat, il faut en moyen deux à trois mois pour que l'acte de vente soit signé chez le notaire. De nombreux document doivent, en effet, être réunis par ce dernier (vérifications diverses, bureau des hypothèques, éléments concernant le crédit…). Souvent, c'est le notaire du vendeur qui se charge d'authentifier l'acte de vente. Mais vous pouvez parfaitement imposer votre notaire. D'autant que vous ne payez pas plus cher : les honoraires dus pour la rédaction de l'acte sont simplement divisés en deux. A partir de la signature, vous deviendrez propriétaire à votre tour et recevrez les clés de votre acquisition.
A QUOI CORRESPONDENT LES FRAIS DE NOTAIRE ?
Les frais de notaire ou « frais d'acte » ne concernent pas seulement les honoraires du notaire, qui ne représentent qu'une petite partie de ce que vous allez lui verser. Certes, il perçoit des émoluments pour accomplir toutes les formalités de la vente mais, il est aussi chargé de prélever un certain nombre de taxes qu'il réserve ensuite au fisc
- Droits d'enregistrement dus au fisc
Il s'agit des taxes à payées à l'administration fiscale lors de la vente de logements anciens et de terrains. Ces taxes cumulées, qui correspondaient à 4.89% du prix de vente jusqu'en 2005, en représentent désormais 5.09% depuis 2006. Cette modification est intervenue lors de la suppression de droit de timbre (trois euros par page pour les actes soumis à enregistrement) et à la création d'une taxe nouvelle au profit de l'état (loi de finances rectificative pour 2004)
- Les droits à payer se décomposent désormais comme suit :
_ taxe communale : 1.20%
_ taxe départementale : 3.60%
_ frais d'assiette et de recouvrement : 0.09%
_ taxe au profit de l'Etat : 0.20%
Soit un total de 5.09%
- Les émoluments du notaire, pour les ventes de logements, se calculent ainsi :
_ de 0à 6 500 euros : 4.784%
_ de 6 500 à 17 000 euros : 1.9734%
_ de 17 0000 à 30 000 euros : 1.3156%
_ au-delà de 30 00 euros : 0.9867%
La TVA (19.9%) est incluse
EXISTE-IL DES AIDES POUR LES TRAVAUX ?
Si vous faites des travaux vous pouvez effectivement bénéficier non seulement d'une TVA à taux réduit mais, également d'un crédit d'impôt, sous certaines conditions.
ACHETER UN LOGEMENT NEUF
QUE DISENT LES PLANS ?
Pour tous les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien du logement que vous habitez (que ce soit en tant que propriétaire ou en tant que locataire), vous pouvez prétendre à un taux de TVA de 5.5% au lieu de 19.6%. Ce dispositif s'applique jusqu'au 31 décembre 2010.
Plusieurs conditions doivent être réunies. En premier lieu, le logement doit être construit depuis au moins deux ans. Il peut s'agir de votre résidence principale ou secondaire, d'un local mixte (activité/logement) ou encore d'un local destiné à être transformé en logement après travaux.
Ceux-ci ne doivent pas conduire à produire un logement neuf. Il ne peut donc s'agir que de travaux de rénovation. Si vous voulez, par exemple, faire des travaux d'isolation, effectuer la réfection de votre toiture, carreler votre cuisine ou votre salle de bains, revoir votre installation de chauffage ou encore aménager votre grenier en pièce habitable (dans ce cas la superficie ne doit pas être supérieure à 10% de la superficie totale), vous pouvez en bénéficier, ainsi que pour certains travaux de dépannage d'urgence. En revanche, les travaux de construction ou de reconstruction sont exclus. Les travaux d'entretien qui n'ont pas pour objet de maintenir le logement en bon état d'occupation n'entrent pas non plus dans le champ d'application du taux de TVA réduit. La TVA à 5.5% s'applique aussi bien aux matériaux et aux fournitures qu'à la main-d'œuvre. Vous devez obligatoirement passer par un professionnel qui vous fournira une facture et, de votre côté, remplir une attestation qui engagera votre responsabilité en cas de fausse déclaration. Si l'administration fiscale vous le demande, vous devrez pouvoir justifier du taux de TVA réduit. Vous avez donc intérêt à conserver une copie de l'attestation et des factures de travaux.
La loi de finances pour 2005 a instauré un crédit d'impôt pour dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur des économies d'énergies et du développement durable. Mais la loi de finances pour 2006 a prévu une majoration des crédits d'impôts dans certains cas. Ce dispositif d'incitation est valable du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, dès lors que les dépenses concernent la résidence principale du contribuable. Deux types de dépenses peuvent vous permettre de bénéficier d'un crédit d'impôt.
- Crédit d'impôt au titre du développement durable
Pour les logements (résidence principale exclusivement) achevés depuis plus de deux ans, le taux du crédit d'impôt est fixé à 15% pour les dépenses d'acquisition de chaudières à basse température, à 25% pour les dépenses d'acquisition de chaudières à condensation, de matériaux d'isolation thermique, d'appareils de régulation de chauffage, et à 50% pour les équipements d'énergie renouvelable. Pour tous les autres logements, quelque soit leur date de construction, le crédit d'impôt s'élève à 25% pour les travaux d'équipement et de raccordement à un réseau de chaleur (énergie renouvelable ou cogénération). Il est porté à 50% pour l'installation d'équipements de production d'énergie fonctionnant à l'énergie solaire ou thermique ainsi que pour l'installation de pompe à chaleur.
La liste des équipements- matériaux et appareils- a été fixé par un arrêté du 9 février 2005 auquel vous pouvez vous reporter.
Pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, la somme de 8000 euros pour une personne seule et de 16 000 euros pour un couple. Ce plafond est majoré de 400 euros par personne à charge (divisé par deux en cas de garde partagée pour les enfants).
Les travaux doivent être effectués par un professionnel et la facture produite au fisc pour bénéficier du crédit d'Impôt.
- Crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes (art. 200 quater A du code des impôts)
Un crédit d'impôt a été institué pour différentes dépenses. Ainsi, pour les frais d'installation et de remplacements d'équipement spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées (main d'œuvre comprise), ce crédit d'impôt est fixé à 25%, tandis que pour l'installation de certains ascenseurs (contrôle avec variation de fréquence) dans des immeubles de plus de deux ans et les travaux de prévention des risques technologiques, il se situe à 15% (logements neufs et anciens)
Que devient le crédit d'impôt en cas de non-imposition ?
Vous bénéficiez tout de même du crédit d'impôt. Dans ce cas, en effet, l'administration fiscale vous remboursera la somme à laquelle vous avez droit.
Pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant au crédit d'impôt ne peut excéder, pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, la somme de 5 000 euros pour une personne seule et de 10 000 euros pour un couple, ce plafond étant majoré comme indiqué précédemment pour toute personne à charge.
- Subvention de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH)
Si vous souhaitez réaliser des travaux d'amélioration et de réhabilitation dans un logement datant de plus de quinze ans (cette obligation n'existe pas pour les travaux d'accessibilité aux personnes âgées et handicapées, d'adaptation au travail de nuit ou concernant les économies d'énergie).L'Agence Nationale de l'Habitat peut vous accorder une subvention, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou d'un logement locatif. Les travaux concernés: tout ce qui touche à l'amélioration de l'habitat en matière de sécurité, de salubrité ou d'équipements (gros œuvre, charpente, couverture, ravalement, création d'ouvertures, d'ascenseur, étanchéité, menuiseries, chauffage, électricité, diagnostic…), aux économies d'énergie, à l'isolation acoustique ou à l'accessibilité et à l'adaptation aux personnes en situation de handicap et réalisés dans les parties communes et privatives des immeubles.
Il est nécessaire de respecter certaines contraintes. Après travaux, le logement doit être loué à titre de résidence principale d'un locataire pendant au moins neuf ans. Dans ce cas, la subvention est accordée sans condition de ressources et s'élève à 15% du montant des travaux (des plafonds sont fixés, notamment en fonction de la surface du logement), quelque soit la zone géographique pour un logement à loyer libre. Ce taux peut atteindre 40% (zone A) pour un loyer intermédiaire voire 70% si le propriétaire accepte un conventionnement très social.
L'ANAH subventionne également les propriétaires occupants modestes qui souhaitent entreprendre le même type de travaux et dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Dans ce cas, le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant au moins six mois. Pour plus d'informations, adressez-vous à l'ANAH.
Cet organisme associatif a pour objectif de promouvoir la qualité de l'habitation dans l'hexagone. Il réunit des représentants des pouvoirs publics, des professionnels et des consommateurs usagers du logement. Il élabore et délivre des certifications qui garantissent la qualité des logements neufs selon des critères techniques (acoustique, thermique, qualité des équipements …), environnementaux et économiques (réduction des consommations) et de qualité de service. Les certifications « Qualitel », « Habitat et Environnement » et « NF Logement » sont décernées sur demande du promoteur aux logements, après études et vérifications.
- Promotelec
Pour vous donner une idée assez précise de l'allure du programme :
- Le plan de masse. Il indique l'implantation du ou des bâtiments du programme sur le terrain, ainsi que leur surface et le nombre d'étage prévus.
- Le plan des façades. Il précise la hauteur de la construction, l'emplacement des fenêtres, des portes, des balcons et des terrasses.
- Le plan de situation. Il permet de repérer l'appartement choisi, son étage et son exposition.
- Le plan de l'appartement. Il indique la distribution des pièces, leur superficie, l'emplacement
QUE DOIT CONTENIR LE DESCRIPTIF TECHNIQUE ?
Fourni par le promoteur au moment de la réservation, celui-ci est bien souvent assez sommaire. Toutefois, vous avez intérêt à ce qu'il soit le plus détaillé possible. Il doit préciser la situation du logement dans le programme, décrire les matériaux de construction utilisés, leur nature, leur qualité etc … N'hésitez pas à demander des explications sur la signification de certains termes techniques. Sachez aussi que le promoteur ne peut renoncer à la réalisation d'un élément d'équipement prévu que s'il le remplace par un autre de qualité au moins équivalente. Il n'est pas tenu de vous demander votre accord, même après la signature du contrat de réservation, sauf si une clause le prévoit.
Le descriptif sommaire se transforme en descriptif détaillé au moment de la vente définitive. Il doit, en effet, être annexé au contrat définitif de vente et devient un document contractuel. Il servira de base à la visite de livraison et à la vérification de la conformité du logement au contrat.
EXISTE-T-IL DES NORMES DE ET DES LABELS DE QUALITE ?
Effectivement, il en existe plusieurs qui peuvent vous aider à faire le meilleurs choix.
En règle générale, ils sont attribués par des associations à but non lucratif et indépendant des promoteurs.
Il s'applique au chauffage et à l'installation électrique ainsi qu'à la production d'eau chaude et à l'isolation thermique. A ne pas confondre avec Vivrélec (d'EDF) qui n'est pas un label, mais une offre de service reconnue par Promotelec.
SURFACE HABITABLE OU UTILE : QUELLE DIFFERENCE ?
Ce sont deux notions très différentes. En voici les définitions.
Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et caves d'escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Elle ne tient pas compte de tous les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m. Pas plus que des dépendances, combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias , balcons, vérandas ou séchoir extérieur au logement.
A contrario, celle-ci comptabilise toutes les annexes précitées. C'est la raison pour laquelle certains professionnels n'hésitent pas à utiliser cette notion- plus flatteuse- dans leur argumentation de vente. Pour votre part, tenez uniquement compte de la surface habitable.
QUEL CONTRAT ?
Comme dans l'ancien, vous devez signer un avant-contrat appelé « contrat de réservation ». Ce document doit comporter un certain nombre d'informations : description du logement, surface habitable, énumération des pièces et dépendances. Il doit être complété par la notice descriptive précisant les matériaux de construction et la qualité des éléments d'équipement prévus. Le contrat indique aussi le prix de vente toutes taxes comprises, en général ferme et définitif (ou, le cas échéant, indiquant les modalités de la révision), la date à laquelle sera signé le contrat de vente définitif devant le notaire, les caractéristiques des prêts demandés pour le financement de l'acquisition. Assurez-vous qu'il comporte une clause suspensive de non-obtention des prêts dont vous avez besoin pour financer votre achat. Cela vous permettra, le cas échéant, d'annuler le contrat et de récupérer votre dépôt de garantie. D'autres conditions suspensives peuvent à votre demande, être introduites (achat subordonné à la vente d'un autre bien, par exemple) dans le contrat. Au moment de la signature, vous devrez verser un dépôt de garantie de 5% du prix du logement si la signature de l'acte définitif intervient dans un délai inférieur à un an. Si ce délai est compris entre un et deux ans, ce montant est ramené à 2%. La somme reste bloquée sur un compte spécial jusqu'à la signature de l'acte définitif devant notaire.
PEUT- ON CHANGER D'AVIS ?
Oui. Le contrat de réservation vous engage à acheter le logement désigné, mais la loi vous accorde tout de même un délai de sept jours calendaires (à partir de la date de réception du contrat, en recommandé avec accusé de réception) pour vous rétracter et récupérer votre dépôt de garantie. Passé ce délai, si vous renoncez, le dépôt restera acquis au promoteur, sauf, si c'est lui qui n'a pas respecté les clauses du contrat. En cas de résiliation d'une des clauses suspensives, votre mise de fonds vous sera entièrement restituée.
A QUEL MOMENT INTERVIENT LA VENTE ?
En optant pour un logement neuf non encore construit, vous choisissez une forme d'achat un peu particulière. Cette forme juridique de vente sur plan s'appelle la Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Vous devenez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction.
En contrepartie de l'obligation de vous engager longtemps avant de vous installer dans les murs, vous êtes protégé par un dispositif vous garantissant que le logement sera bien livré comme prévu.
A la date convenue dans le contrat de réservation, vous signerez le contrat définitif. Veillez à recevoir le texte de l'acte définitif au moins un mois avant la signature afin de l'étudier de près et de pouvoir demander sans attendre la modification des clauses qui ne vous conviendraient pas.
- Le contrat de vente doit contenir :
- La description exacte du logement,
- Le prix prévu au contrat de réservation (ou éventuellement supérieur de 5% maximum),
- L'échéancier des paiements,
- Le délai de livraison,
- Les pénalités payables par le promoteur en cas de retard de livraison, ou payables par vous-même en cas de retard de paiement. Doivent être annexé au contrat : la notice descriptive détaillée, conforme à un modèle type (et non plus sommaire comme dans l'avant-contrat) les plans, le certificat d'urbanisme, le règlement de copropriété, les attestations d'assurance de type responsabilité professionnelle et dommage ouvrage.
QUELS FRAIS DE NOTAIRE ?
L'achat d'un logement neuf n'est pas soumis au droit d'enregistrement comme un logement ancien, mais à la TVA à 19.60%. Cette taxe est comprise dans le prix annoncé par le promoteur. Par ailleurs la TVA sera évidemment réservée à l'Etat. Le notaire vous demandera de régler la taxe de publicité foncière. Celle-ci, également reversée à l'administration fiscale s'élève désormais à 0.715% (au lieu de 0.615% auparavant)
Elle se décompose ainsi :
- Droit départemental : 0.60%
- Frais d'assiette et de recouvrement : 0.015%
- Taxe nouvelle perçue au profit de l'Etat : 0.1%
Les émoluments du notaire, pour leur part, font l'objet de barèmes différents selon le nombre de logements du programme immobilier. Pour moins de 10 logements, le barème est identique à celui d'un logement ancien. Au-delà de 10 logements, le barème donne lieu à une tarification dégressive par rapport au tarif de base : 20% de moins dans le cadre d'une opération de 11 à 24 logements, 33% jusqu'à 99 logements, 50% de 100 à 249 logements, 60% de 250 à 499 logements et 66% au-delà de 500 logements.
QUAND S'EFFECTUE LA REMISE DES CLES ?
Il se passe généralement dix-huit mois à deux ans avant qu'un immeuble soit construit. Les clés ne vous seront remises que lorsque la construction sera achevée. Cette étape est importante car vous devez tout vérifier, du sol au plafond. Et cela, à partir du plan et du descriptif technique. Examinez ainsi les murs, les planchers et plafonds, l'ouverture des fenêtres et des portes, la robinetterie, l'installation du chauffage, les équipements électriques…
QUELS RECOURS EN CAS DE MALFACONS ?
Si vous constater des malfaçons ou des anomalies, vous devez émettre des réserves lors de la livraison et consigner les 5% à payer. La loi vous accorde, en outre, un délai d'un an pour signaler (par courrier recommandé avec accusé de réception) d'éventuelles malfaçons constatées ultérieurement.
Le promoteur doit y remédier dans les meilleurs délais et, en cas de refus, il faut que vous saisissiez le tribunal afin d'obtenir réparation des désordres ou une diminution du prix de vente. En cas de défauts de construction graves, l'annulation de la vente est possible.
QUELLES GARANTIES EN CAS DE MALFACONS ?
A partir de la date de réception du logement, vous bénéficier des trois garanties suivantes :
- La garantie de parfait achèvement qui est valable la première année. Le promoteur est tenu de réparer les éventuels désordres (quelque soit la nature et l' importance) constatés lors de la réception ou durant la première année.
- La garantie de bon fonctionnement qui couvre, les deux premières années, les éléments d'équipements pouvant être enlevés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre.
- La garantie décennale qui couvre, pendant dix ans, les dommages comprenant la solidité de votre logement et les éléments d'équipements indissociables ou qui le rendent à sa destination.
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