Bien que n'étant pas la solution miracle, c'est toutefois une solutions avantageuse pour acheter et gérer à plusieurs un même bien immobilier.
Les Eléments Constitutifs : Il faut être au moins deux pour créer une SCI, qu'il y ait ou non lien de parenté entre les associés. La SCI ne peut réaliser que des « opérations civiles »et ne peut pas acheter de biens pour les revendre (sauf cas exceptionnel).
Toute SCI doit avoir un nom, un siège social et réunir les apports nécessaires à la constitution de son capital social. Chaque associé est tenu de faire un apport dont la valeur n'est pas obligatoirement égale.
Il peut s'agir d'une somme d'argent, d'un bien immobilier (en totalité ou en partie), de meubles, de matériel. Il reçoit en retour des parts sociales correspondant à la valeur de son apport.
Les Statuts : Ils sont établis par écrit, sous seing privé (entre les associés) ou par acte notarié. Compte tenu de la complexité des formalités de constitution, il est préférable de s'adresser à un professionnel dont les conseils permettront de déterminer le contenu des statuts, de fixer les règles de majorité, pouvoirs du gérant, inclure des clauses adaptées….
Des Formalités Obligatoires : Les statuts sont enregistrés dans le mois de leur signature à la Recette Principale des Impôts. La loi prévoit aussi l'insertion d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales. Enfin, un dossier d'immatriculation doit être déposé au greffe du Tribunal de Commerce du Siège Social de la SCI.
Les Atouts de la SCI : TRANSMETTRE SON PATRIMOINE
La SCI permet de transmettre un patrimoine immobilier dont on est déjà propriétaire ou qu'on envisage d'acquérir postérieurement à la constitution de la SCI. La transmission à titre gratuit portera sur des parts sociales. Faire une donation de parts est fiscalement plus avantageuse que de donner un immeuble car les droits de donation sont perçus sur la valeur vénale des parts sociales, relativement faibles dans les SCI familiales. La valeur des parts données est égale à la valeur de l'immeuble moins les dettes. Les droits de donation sont donc calculés sur l'actif net de la société.
Isoler son Patrimoine Privé : La SCI permet de séparer son patrimoine immobilier personnel de celui de l'entreprise. Bon nombre de commerçants, artisans, professions libérales y ont recours pour acquérir ou édifier des locaux professionnels qui sont ensuite loués à l'entreprise exploitante ou au professionnel.
Les biens sociaux sont ainsi à l'abri des poursuites des créanciers de l'un ou l'autre des associés. Seules les parts sociales de l'associé défaillant peuvent être saisies (et non les immeubles sociaux).
L'entrepreneur pourra plus facilement partager ses biens entre ses enfants en attribuant l'entreprise au plus apte à continuer l'activité et en donnant des parts de S.C.I. aux autres.
Eviter l'Indivision : Dans l'Indivision comme dans la SCI plusieurs personnes détiennent un même bien immobilier, mais la gestion de l'indivision n'est pas simple.
Tous les actes importants doivent être décidés à l'unanimité d'où un risque de blocage en cas de conflit entre les indivisaires.
Par ailleurs « nul n'est censé rester dans l'indivision ». Chacun des indivisaires peut à tout moment demander la vente aux enchères de l'immeuble.
La SCI constitue une excellente alternative puisque les associés ne sont pas sous la menace permanente d'une action en partage et les décisions relèvent de la majorité…….
Quitter la SCI : Un associé peut vendre ou donner ses parts sociales. Seule la société peut réaliser la cession de l'immeuble. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés sauf disposition contraire prévue dans les statuts.
En revanche, toujours sauf disposition contraire, aucun agrément n'est exigé si la cession intervient en faveur d'un ascendant ou d'un descendant (art.1861 du Code Civil)..
En cas de refus d'agrément, les associés doivent substituer à l'acquéreur proposé un autre acquéreur choisi par eux ou racheter les parts à céder.
La cession est constatée par écrit, enregistrée et soumise à imposition au taux de 4,80% sur le prix de cession (sauf cession de parts correspondant à des apports en nature effectués depuis moins de 3 ans).
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